路線価 (2023) 北海道函館市日吉町3-39-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市日吉町３丁目３９番１４外
価格時点	2023 年
駅名	函館駅 から 6500m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,961 円 1平米 5万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円／坪 1平米 5万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市郊外部の小売店舗、飲食店舗等が見られる商業地域であり、花園町、日吉町を中心とする主要街路沿いの地域と価格牽連性が強い。需要者は土地の規模で異なり、大手法人が需要する大型小売店舗用地から零細事業者が需要する小規模画地まで様々である。規模が多様なため総額での中心となる価格の把握は困難である。近隣地域内は小規模画地が多く、空き店舗も売り物件となっているものも散見され、地価動向はやや弱含みで推移している。 (2) 同一需給圏は市内の幹線道路沿いに存する商業地域の範囲で特に市東部地区における地域との代替競争関係が強い。需要者は市内の事業者が中心で事業規模によっては道内外の事業者も含まれる。近隣地域が面する道道は市内でも交通量の多い幹線道路であり繁華性や用途の多様性が認められるものの市内の各所に点在する商業施設との競争は激化しており近隣地域の需給関係は改善していない。需要価格帯の中心は事業規模等によって異なるため特定しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の中心は路面店経営を志向する小規模経営者である。駐車場のない小規模店舗の空室率の上昇傾向など賃貸経営には不安要素があり賃貸用不動産の投資には消極的というのが実情で、久しく新規賃貸物件の供給は見られない。自用目的の取引事例を多く採用して試算した比準価格は市場性を反映して信頼性が高い反面、収益価格の規範性には限界があると判断し、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 街路条件や地域的特性の類似する事例を採用のうえ比準価格を試算したが標準地の市場性を適切に反映している価格が求められている。一方、収益価格は標準地に店舗と事務所からなる低層建物を想定のうえ試算したが近隣地域は新たな賃貸借が活発な地域ではなくその規範性は劣る。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的で客観的な比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ函館駅北東方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が集まっている近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市日吉町３丁目３９番１４外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２５ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに小規模小売店舗等が多い地域で当面は現状維持と予測。駐車場のない小規模店舗が多く空き店舗が散見される。背後人口の高齢化等もあって商況は低迷しており、今後とも需給はやや弱含み傾向と予測する。 (2)背後人口の減少や高齢化に加えて市内各所に点在する商業地域との競合により、近隣地域及び周辺地域の商況も低迷しており空き店舗も散見される。このため小幅ながらも地価の下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,961 円 1平米 5万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 16万6,622円 1平米 5万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 16万6,622円 1平米 5万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)公共投資は幾分減少しているものの設備投資は緩やかに持ち直している。コロナ禍の中で商業地の取引は様子見の状況が続いており動意に乏しい。 (2)道南地方の景気は引き続き厳しい状況のなか持ち直しているものの、函館市の人口減少数は道内一であり、消費低迷への影響が懸念される。
地域要因
(1)顧客である背後地域の高齢化の影響や駐車場のない小規模店舗が多いことから商況は低迷しており、空き店舗も散見され、需給は弱含みである。 (2)やや距離があるが、昨年秋に標準地と同一街路沿道において回転寿司店が新設されている。
個別的要因	(1)特段の変動はない。 (2)二方路としての効用増が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市日吉町３丁目３９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,776 円／平米 16万4,559 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,944 円／平米 16万1,809 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,984 円／平米 15万8,635 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	65 ％
基準容積率	155 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市日吉町３丁目３９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,961 円／平米 15万5,253 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,992 円／平米 18万8,416 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,493 円／平米 15万7,012 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市日吉町３丁目３９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,052 円／平米 9万6,046 円／坪
推定価格 平米 坪	4万350 円／平米 13万3,397 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,583 円／平米 15万7,309 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市日吉町３丁目３９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,585 円／平米 13万868 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,063 円／平米 12万5,836 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,878 円／平米 15万8,285 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情