路線価 (2023) 埼玉県川口市南前川2-9-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川口市埼玉県川口市南前川２丁目９番１７
価格時点	2023 年
駅名	西川口駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,700万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万7,074 円／坪 1平米 22万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線・埼玉高速鉄道線の沿線で概ね川口市・蕨市内の住宅地域の圏域。主な需要者は川口市内外の自己使用を目的とした個人および建売住宅等販売目的の不動産事業者等である。駅からやや離れているが、駅からの都心へのアクセスが良く、都内からの需要も見られ、事業所、作業所、住宅等が混在した住宅地域を形成している。需要の中心となる価格帯は土地１００㎡前後の新築戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は川口市、蕨市のＪＲ京浜東北線及び埼玉高速鉄道を最寄駅とする住宅地域の範囲である。需要の中心は同一需給圏のうち市内及び近郊の一次取得者である。最寄駅への交通接近条件が劣る地域であり、需要は大きな変動なく推移している。土地は２，０００万円台中盤、新築戸建は３，０００万円台後半が需要の中心となっている。画地は細分化傾向にあるが、まとまった画地規模の土地に対する需要は相応に見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) バス便利用で西川口駅、蕨駅の二駅利用可能であり、賃貸需要も見込まれるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は要因比較を適切に行って試算され、信頼性の高い価格が求められた。同地域では自用目的の取引を中心に価格水準を形成している現状から比準価格を重視し、収益価格を参考に不動産取引市場の情勢を考慮のうえ、前年価格、代表標準地との均衡を図り鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 評価対象標準地は西川口駅からの交通接近条件がやや劣る住宅地域内に存する。比準価格は西川口駅または蕨駅からバス便の住宅地の事例を採用しており実証的な価格が得られた。収益価格は収益性を適切に反映した価格が試算されたものの、収益性よりも居住の快適性等に着目して取引される地域であり低位に試算されたと思料される。比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西川口駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場等も混在する区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川口市埼玉県川口市南前川２丁目９番１７
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道蕨桜町線の南側背後に位置する事業所、作業所、共同住宅、一般住宅等が混在する地域であり、今後は住宅地化が進むと予測される。 (2)整然とした街区に戸建住宅、共同住宅、作業所、事業所等が混在しており、今後は工業系用途の不動産が徐々に住宅へと移行しつつ住宅地域として熟成度を深めていくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万6,746 円 1平米 24万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 7 ％
2022年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナ感染禍、各種政策の効果もあり持ち直しが期待される。なお、世界的な金融引締め、物価上昇、供給面の制約に注意する必要がある。 (2)円安が続いていたが、２０２２年後半には円安傾向に歯止めがかかり始めた。川口市の人口は令和２年をピークに微減傾向に転じた。
地域要因
(1)最寄駅からやや距離のある区画整然とした混在住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。 (2)交通接近条件がやや劣る区画整理済の住宅地域であり価格に大きな影響を及ぼす地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)近隣地域内において概ね標準的であり、個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	9 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市南前川２丁目９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,367 円／平米 77万8,123 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,539 円／平米 77万2,080 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,960 円／平米 75万6,942 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	3 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市南前川２丁目９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,878 円／平米 76万6,589 円／坪
推定価格 平米 坪	23万9,757 円／平米 79万2,637 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	8 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市南前川２丁目９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万312 円／平米 56万3,051 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,191 円／平米 70万4,809 円／坪
標準価格 平米 坪	22万239 円／平米 72万8,110 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	9 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市南前川２丁目９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,008 円／平米 61万1,636 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,254 円／平米 71万4,936 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,281 円／平米 76万7,921 円／坪
査定価格 平米 坪	23万9,000 円／平米 79万134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情