路線価 (2023) 埼玉県川口市東川口4-2-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川口市埼玉県川口市東川口４丁目２番２１
価格時点	2023 年
駅名	東川口駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,140万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万3,030 円 1平米 25万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,140万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万3,030 円／坪 1平米 25万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は対象不動産の存する川口市及びその周辺のさいたま市、越谷市、草加市等で、ＪＲ武蔵野線、埼玉高速鉄道沿線の住宅地域である。需要者は主に川口市及びその周辺市の居住者である。東川口駅徒歩圏で、駐車場等の低利用地がわずかに残るが、大規模な開発はなく安定的に推移している。土地は細分化傾向で規模にばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。新築戸建住宅は３，５００万円～４，５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線で、概ね川口市、さいたま市及び越谷市の範囲。需要者は川口市居住者が中心となるほか隣接市からの流入も見られる。駅徒歩圏の整然とした住宅地域で、その居住環境に着目した底堅い需要が認められる。土地取引は規模にばらつきがあり中心となる価格帯の把握は難しいが、新築戸建住宅で４千万円台～５千万円台前半が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 評価対象標準地は東川口駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域内に存する。比準価格は、東川口駅徒歩圏の規範性が高い事例を採用できたため信頼性が高い価格が試算された。収益価格は収益性を適切に反映した価格が試算されたものの、収益性よりも居住の快適性等に着目して取引される地域であり低位に試算されたと思料される。比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏の住宅地では投資目的でのアパート等の取引、用地取得も一部に見られるが、近隣地域とその周辺では自用目的での取引が需要の中心となっている。このため、居住の快適性や生活利便性等の価格形成要因が重視される傾向にある。よって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東川口駅北西方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川口市埼玉県川口市東川口４丁目２番２１
標準地の範囲
東	20 m
西	75 m
南	55 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	14 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)整然とした街区に戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ交通接近条件が良好な住宅地域である。今後は徐々に低利用地に共同住宅、戸建住宅等が建てられ、住宅地域としての熟成度を高めつつ推移すると予測する。 (2)区画整理済みの既成住宅地域で、特段変動要因は認められないことから現状を維持して推移すると予測するが、地価は市中心部での上昇が波及し強含みでの推移と思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万2,866 円 1平米 26万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安が続いていたが、２０２２年後半には円安傾向に歯止めがかかり始めた。川口市の人口は令和２年をピークに微減傾向に転じた。 (2)良好な資金調達環境を背景に当市の不動産需要は底堅く推移している。地価の上昇の動きは郊外へも波及が認められる。
地域要因
(1)街区整然とした住宅地域であり、価格に大きな影響を及ぼす地域要因の変動はない。 (2)郊外の街区の整然とした区画整理済みの住宅地域で、特筆すべき開発は見られず、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	4 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市東川口４丁目２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,175 円／平米 77万877 円／坪
推定価格 平米 坪	23万721 円／平米 76万2,764 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,864 円／平米 80万2,908 円／坪
査定価格 平米 坪	24万7,000 円／平米 81万6,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	4 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市東川口４丁目２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,490 円／平米 75万5,388 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,053 円／平米 75万3,943 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,566 円／平米 89万1,185 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	12 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市東川口４丁目２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,431 円／平米 71万2,215 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,124 円／平米 73万4,342 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,051 円／平米 78万385 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	3 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市東川口４丁目２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万299 円／平米 76万1,368 円／坪
推定価格 平米 坪	24万56 円／平米 79万3,625 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,691 円／平米 83万5,396 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情