路線価 (2023) 北海道函館市東雲町6-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市東雲町６番５外
価格時点	2023 年
駅名	松風町駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円／坪 1平米 5万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市内の既成の商業地域一円で、ＪＲ函館駅前の中心商業地背後の商業地域が強い代替・競争関係にある。需要者の中心は道内外の資本規模の大きい法人である。周辺では北海道新幹線開業時ですら見られなかったホテル建設が複数あったが、当地域は事務所街的要素もある。ただし、近年はコロナウイルスの影響でホテル用地としての需要は乏しく今後の動向を注視する必要がある。土地取引の中心価格帯についての把握は取引が少なく困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ駅前商店街を中心に「本町商店街」及び「十字街」までの観光動線上の商店街が該当する。需要者の中心は飲食店舗又はホテル等の経営者であるが、アフターコロナを見据えての投資意欲が戻ってきている気配は感じられるが、売り手側はコロナ禍前の高い価格での売買を希望しているため取引の成立が難しい状況となっている。また、この地域は大小の画地と各種用途が混在しているため、中心となる価格帯は見いだせなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸ビルも見られるが古い建物が多く、建物の老朽化もあって賃貸需要は弱く、空室率が高止まりしているのが実情であり、新築想定といえども収益価格は低く試算された。現状の不動産取引は自用目的が支配的である。以上から本件においては、収益価格は参考に留め、現実の取引市場を反映した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえつつ周辺の取引動向も勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者の中心は収益性を重視する経営者であるが、自用の路面店が好まれる傾向にある。地域内の賃貸ビルは古いものばかりで、空室率も高止まりしており、賃貸経営の収益性は不安定に推移しているため、収益価格の規範性には限界があると判断する。一方、複数の取引から試算した比準価格は不動産市況を反映して信頼性が高いと判断した。試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえて妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	電停松風町南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の飲食ビル、ホテル等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市東雲町６番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内には格別な変動要因はないが、周辺地域では再開発の機運が高まっているが、コロナ禍の影響等により、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ函館駅前商店街の背後に位置している商業地。アフターコロナを見据えての投資も検討されているものの売り希望価格が公示価格ベースより高く取引が成立しない状況のため、今後の動向を注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ込み数は政府による補助政策によりやや回復傾向にある。 (2)公共投資は幾分減少しているものの設備投資は緩やかに持ち直している。コロナ禍の中で商業地の取引は様子見の状況が続いており動意に乏しい。
地域要因
(1)地域内に特別な変動要因は見られない。コロナ禍で、観光客は減少していたが、近年は、落ち着きつつあり、地価も横這い傾向にある。 (2)ＪＲ函館駅前商店街から続く商業地。アフターコロナを見据えての売買では売り希望と買い希望価格に乖離が生じており成約に至らないが横這い圏内。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市東雲町６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,867 円／平米 17万4,778 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,327 円／平米 16万9,687 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,403 円／平米 18万6,468 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市東雲町６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,318 円／平米 9万3,619 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,701 円／平米 14万4,476 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,099 円／平米 18万5,463 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市東雲町６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,746 円／平米 14万7,930 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,743 円／平米 16万1,144 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,505 円／平米 17万6,888 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市東雲町６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万683 円／平米 13万4,498 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,244 円／平米 17万9,331 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,601 円／平米 17万7,205 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情