路線価 (2023) 埼玉県川口市戸塚3-29-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川口市埼玉県川口市戸塚３丁目２９番６
価格時点	2023 年
駅名	東川口駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6億9,600万 円 (2710 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万9,642 円 1平米 25万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6億9,600万 円 (2710 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万9,642 円／坪 1平米 25万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ武蔵野線、埼玉高速鉄道線沿線で、概ね川口市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は大手デベロッパー、地元マンション開発業者が主である。当該地域は東川口駅から徒歩圏にあり、閑静な住環境を有する住宅地域で、安定した人気もある。川口市はマンション需要が高く、地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は新築マンションの分譲価格がファミリータイプ約８０㎡程度で４，５００万円前後が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね川口市・蕨市・戸田市・さいたま市の圏域である。需要者は首都圏を拠点とするデベロッパー、地元マンション開発業者が中心である。対象地周辺は東川口駅徒歩圏の閑静な住宅地で、マンションの潜在的な需要は根強く、マンション適地として需要が見込まれる。マンション用地は個別性が強く取引の中心価格帯を見出すのは困難であるが、新築マンションの分譲価格はファミリータイプ約８０㎡で４，０００万円台半ば程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法の適用に当たっては、川口市内の大規模地事例を採用した実証的な価格である。開発法適用に当たっては、マンション事例から分譲収入、建築工事費等の支出、開発スケジュール、投下資本収益率等に基づき求められた。よって、投資採算性を反映した開発法による価格を重視し実証的な比準価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、画地規模、地域性等類似性の高い取引事例を収集し試算できた。開発法の適用に当たっては、マンション適地の典型的な需要者たるデベロッパーの市場実態を踏まえた分譲収入、建築工事費等の支出、開発スケジュール、投下資本収益率等の想定を行い試算した。以上より、市場実態を反映した比準価格と、需要者の投資採算性に着目した開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東川口駅南東方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	819.7 坪 (2710 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	アパート、マンション等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川口市埼玉県川口市戸塚３丁目２９番６
標準地の範囲
東	40 m
西	45 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	50 m
面積	2500 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分は現状を維持するものと予測する。 (2)アパート、マンション等が見られる住宅地域で、東川口駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、今後とも優れた利便性・良好な住環境を維持し、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万6,172 円 1平米 26万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中、回復傾向にあり、東京近接地域である当市の地価は上昇傾向で推移している。 (2)いまだ新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されるものの、不動産価格は全般に上昇傾向で、住宅地域も同様である。
地域要因
(1)区画整理済みの環境良好な住宅地域で、需要は根強く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)アパート、マンション等が見られる住宅地域で、最寄駅徒歩圏内で利便性が良好である。底堅い需要に支えられ、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市戸塚３丁目２９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,413 円／平米 56万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,870 円／平米 73万6,808 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,272 円／平米 88万295 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	11 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市戸塚３丁目２９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,829 円／平米 66万7,247 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,125 円／平米 74万4,263 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,996 円／平米 86万9,465 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	4 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市戸塚３丁目２９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,801 円／平米 88万2,044 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,375 円／平米 89万7,166 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,015 円／平米 87万6,140 円／坪
査定価格 平米 坪	27万 円／平米 89万2,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	10 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市戸塚３丁目２９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万9,228 円／平米 75万7,828 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,440 円／平米 80万4,813 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,474 円／平米 87万7,657 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情