路線価 (2023) 北海道函館市鍛治2-31-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市鍛治２丁目３１番４
価格時点	2023 年
駅名	五稜郭駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,863 円 1平米 5万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,863 円／坪 1平米 5万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市郊外の幹線及び準幹線道路沿線における商業地域が該当する。需要者の中心は主として日用品を商う小規模な店舗や美容室等のサービス業の経営者である。大型量販店等と競合関係にあり、店舗の収益性は低下している。背後人口は比較的堅調であるが、老齢化が進行しているため購買力が低下しており、地価は弱含みで推移している。この地域は多様な規模の画地と各種用途が混在しているため、中心となる価格帯は見いだせなかった。 (2) 同一需給圏は市内の幹線道路沿いにおける商業地域の範囲で特に産業道路内外に存する地域との代替競争関係が強い。需要者は市内の事業者が中心で事業規模によっては道内外の事業者も含まれる。近隣地域の背後住宅地域は市内において選好性の高いエリアのため背後人口は比較的安定しているが、市内の幹線道路沿いの各所に点在する商業施設との競争は激化しており需給関係は改善していない。需要価格帯の中心は事業規模等によって異なるため特定しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の中心は収益性を重視する経営者であるが、賃貸ではなく自用の路面店が好まれる傾向にあり自己目的の取引が支配的である。類似地域における賃貸物件には空室が散見され、賃貸経営の収益性は不安定である。このため、収益価格の規範性には限界があると判断する。一方、自用目的の取引を中心に試算した比準価格は信頼性が高いと判断した。加えて、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 収益価格は標準地に店舗と居宅からなる低層建物を想定のうえ試算したが近隣地域等においては賃貸目的よりも自用目的の需要が価格形成に大きな影響を与えている。一方、比準価格は取引時点のやや古い事例や画地規模の異なる事例をも採用しているが各事例の有する規範性を適切に勘案のうえ試算している。鑑定評価額の決定に当たっては、説得力の認められる比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。
交通
交通施設	ＪＲ五稜郭駅東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	スーパー、小売店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市鍛治２丁目３１番４
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外部と中心部を結ぶバス通りの近隣商店街として安定的であるが、背後人口の減少等の影響から商況は停滞気味で、経営者は新規投資に消極的である。このため、当面は小幅ながらも地価は下落基調が続くものと予測。 (2)背後人口は比較的安定しているものの近接する大規模商業施設への顧客流出もあって近隣地域の商況は低迷している。このため小幅ながらも地価の下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万7,863 円 1平米 5万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万7,863 円 1平米 5万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)公共投資は幾分減少しているものの設備投資は緩やかに持ち直している。コロナ禍の中で商業地の取引は様子見の状況が続いており動意に乏しい。 (2)道南地方の景気は引き続き厳しい状況のなか持ち直しているものの、函館市の人口減少数は道内一であり、消費低迷への影響が懸念される。
地域要因
(1)既成住宅地を通る準幹線道路沿いの近隣商店街であり、大型量販店等への顧客流出が見られる。背後人口の老齢化の進行もあり、地価は弱含みである。 (2)幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)特段の変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市鍛治２丁目３１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,954 円／平米 19万1,596 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,954 円／平米 19万1,596 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,954 円／平米 19万1,596 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市鍛治２丁目３１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,301 円／平米 15万3,071 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,520 円／平米 14万7,183 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,063 円／平米 17万5,426 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市鍛治２丁目３１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万11 円／平米 16万5,336 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,088 円／平米 15万8,979 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,214 円／平米 17万9,231 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市鍛治２丁目３１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,814 円／平米 18万4,521 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,904 円／平米 19万1,431 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,065 円／平米 17万8,739 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情