路線価 (2023) 北海道函館市湯川町2-22-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市湯川町２丁目２２番５
価格時点	2023 年
駅名	湯の川温泉駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,169 円 1平米 5万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万508 円／坪 1平米 5万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市東部の小売店舗、飲食店舗等が見られる市電通り沿いの商業地域である。背後の居住者のほか湯の川温泉街に近いため温泉客も顧客の対象となっている。観光客の入込増により一時的に持ち直しの気運も見られたが新型コロナウィルス感染症が地域に影響を及ぼし、昨年から今年にかけて地価は下落の状況にある。取引される総額は様々であり、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は函館市東部の小売店舗、飲食店舗等が見られる市電通り沿いの商業地域である。需要者は土地の規模により大型小売店舗用地では道内又は本州資本の法人等であり、小規模の店舗併用住宅用地では個人又は中小資本の法人等幅広い。土地取引の価格水準は規模・用途等により異なり把握は困難である。事業廃止等による小店舗用地の売り物件も多いため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件も見られるが、自用が大部分を占めている。又、空店舗も目立っており、総じて賃貸市場は不振である。賃貸市場の不振から賃料水準、空室率等に対して安全性を重視しているため収益価格は低目に試算された。依って、実際の取引から導かれた比準価格をそのまま採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は幹線道路沿いに存する規範性の高い事例から求めたもので、取引市場を反映した適正な価格である。また対象地は価格水準が相対的に高く、土地の選好要因に収益性が考慮される地域と考えられるが、収益価格は土地価格に合う賃料水準が形成されておらず、やや低く求められた。よって、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格をも斟酌し、更には代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	電停湯の川温泉東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店、銀行等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市湯川町２丁目２２番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18.5 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２２ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市電通り沿いに低層店舗等が建ち並ぶ湯の川温泉街へ近い商業地域である。新型コロナウイルス感染症による観光客の減少等の影響を受け、昨年に引き続き地価は下落が続いている。 (2)市電通り沿いに低層店舗等が建ち並ぶ湯の川温泉街へ近い商業地域である。温泉街宿泊客の当商業地での買い廻りは少なく商業地としては衰退傾向が認められ、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万1,169 円 1平米 5万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万1,169円 1平米 5万4,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるものの設備投資、観光、雇用環境等で持ち直しの動きがみられている。 (2)函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ込み数は政府による補助政策によりやや回復傾向にある。
地域要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響による観光客の減少により土地需要が減退し地価は下落傾向にあり、当面この傾向は続くものと思われる。 (2)地域要因に特別の変動要因は見られない。一般的要因の影響を受け、地価はやや下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市湯川町２丁目２２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,767 円／平米 15万1,306 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,870 円／平米 14万8,340 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,788 円／平米 17万4,517 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市湯川町２丁目２２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,876 円／平米 15万4,972 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,876 円／平米 15万4,972 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,540 円／平米 18万3,615 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市湯川町２丁目２２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,790 円／平米 22万4,114 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,790 円／平米 22万4,114 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,051 円／平米 19万5,223 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	63 ％
基準容積率	213 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市湯川町２丁目２２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,009 円／平米 18万1,860 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,009 円／平米 18万1,860 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,640 円／平米 17万4,028 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市湯川町２丁目２２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,527 円／平米 21万20 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,527 円／平米 21万20 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,297 円／平米 17万9,506 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情