路線価 (2023) 埼玉県川口市栄町3-105-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川口市埼玉県川口市栄町３丁目１０５番２
価格時点	2023 年
駅名	川口駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 578万5,500 円
1平米当たり	1平米 175万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4億9,300万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 740万5,440 円 1平米 224万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億9,300万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 740万5,440 円／坪 1平米 224万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿いにおける埼玉県内主要駅の駅前商業地域である。需要者は機関投資家等大規模な資本力を有する法人等に限定される。事業用不動産需要は、景気回復基調を受けて堅調に推移し、コロナ禍に需要がやや停滞していたものの、昨今やや上昇傾向に転じている。駅前商業地の地価は、取引事例が出ても個々の取引事情の影響を強く受け、不動産の個別性により取引価格のブレが大きく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿いにおける埼玉県内主要駅の駅前商業地域である。需要者は機関投資家等の大規模な資本力を有する法人等にほぼ限定される。事業用不動産需要は景気回復基調を受けて堅調に推移してきたが、このところ需要がやや停滞しつつあり地価は横這い傾向で推移している。駅前商業地の地価は、規模や個別性、個々の取引事情等の影響を強く受けて取引総額の幅が大きく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前商業地域内に存し、需要者は収益性、繁華性を重視して取引に参加するものと思料する。しかし、駅前立地で稀少性の高いエリアであることを考慮すれば現実の市場において成立した取引価格を指標とする比準価格も重視されるべきである。以上より、両試算価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、不動産市場の推移及び動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近時の都心部の不動産市場において、需要者は一般にその収益性を重視して取引を行う傾向が強いため、収益価格は重視すべきである。一方、駅前立地で稀少性の高いエリアであることを考慮すれば現実の市場において成立した取引価格を指標とする比準価格も重視されるべきである。以上より、両試算価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、不動産市場の推移及び動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	川口駅北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	750 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川口市埼玉県川口市栄町３丁目１０５番２
標準地の範囲
東	75 m
西	15 m
南	70 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	750 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、今後も商業地として底堅い需要が見込まれるが、昨今の商業ビルの収益性停滞傾向、空室率増加等の影響が残ると予測する。地価はやや上昇傾向で推移すると思料する。 (2)高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、今後も商業地として底堅い需要が見込まれる。一方、昨今の景気停滞による収益物件の経営難や空室率増加等を反映して、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 753万7,680 円 1平米 228万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 743万8,500 円 1平米 225万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 753万7,680円 1平米 228万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 724万140円 1平米 219万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 743万8,500円 1平米 225万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 724万140円 1平米 219万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)いまだ新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されるものの、不動産価格は全般に上昇傾向で、商業地域も同様である。 (2)川口市は人口、世帯数とも横ばい傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。
地域要因
(1)高層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、繁華性が高い。地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)高層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で繁華性が高い。百貨店が撤退した後も先行きが不透明だが、投資を中心に需要は依然として旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	11 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市栄町３丁目１０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万1,421 円／平米 337万6,818 円／坪
推定価格 平米 坪	108万2,706 円／平米 357万9,426 円／坪
標準価格 平米 坪	235万3,709 円／平米 778万1,362 円／坪
査定価格 平米 坪	235万 円／平米 776万9,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	5 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市栄町３丁目１０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万9,726 円／平米 287万5,314 円／坪
推定価格 平米 坪	90万8,864 円／平米 300万4,704 円／坪
標準価格 平米 坪	216万9,126 円／平米 717万1,131 円／坪
査定価格 平米 坪	217万 円／平米 717万4,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	8 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市栄町３丁目１０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	142万2,786 円／平米 470万3,731 円／坪
推定価格 平米 坪	144万9,819 円／平米 479万3,102 円／坪
標準価格 平米 坪	234万9,788 円／平米 776万8,399 円／坪
査定価格 平米 坪	235万 円／平米 776万9,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	4 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市栄町３丁目１０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万8,140 円／平米 267万1,711 円／坪
推定価格 平米 坪	83万9,657 円／平米 277万5,906 円／坪
標準価格 平米 坪	227万5,493 円／平米 752万2,780 円／坪
査定価格 平米 坪	228万 円／平米 753万7,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情