路線価 (2023) 埼玉県川口市幸町3-58-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川口市埼玉県川口市幸町３丁目５８番２外
価格時点	2023 年
駅名	川口駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万6,250 円 1平米 62万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万6,250 円／坪 1平米 62万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏としては、ＪＲ京浜東北線沿線で、概ね川口市、蕨市、さいたま市南部の商業地域の範囲と分析される。川口市中心部に位置し、規模が大きな土地はマンション用地としてデベロッパーの需要が強い。中心需要者は、自己利用の目的で取得する法人や賃貸目的で投資を行う不動産業者、個人経営者等である。なお、需要者の属性や利用目的、画地規模等の条件により取引価格は異なり、中心となる取引価格帯の把握は困難であった。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線で、概ね川口市、蕨市、さいたま市南部の商業地域である。当該地域はＪＲ川口駅の徒歩圏に位置するため、まとまった規模の土地についてはマンション用地として開発事業者からの需要も根強いが、主たる需要者は法人投資家やデベロッパー、賃貸目的で投資を行う不動産業者等である。需要者の属性や規模により取引価格はまちまちであり、取引の中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は成熟した商業地域で、周辺では貸店舗や貸事務所等の収益物件も多く、収益目的の取引も認められる。一方で、地縁による自用目的の需要もみられる。本件における比準価格は、収益目的又は自用目的での取引事例に基づき試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格であると云える。したがって、本件評価では比準価格を重視しつつ、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は幹線道路沿いの商業地域で、周辺では収益物件も多く、投資採算性を指向した収益目的での取引も多い反面、自用目的での需要も存在する。本件の比準価格は自用目的のほか、収益性も十分に反映した取引事例に基づき試算されており、市場性と取引動向を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川口駅北方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川口市埼玉県川口市幸町３丁目５８番２外
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模ショッピングセンター近くに位置する商業地域である。事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域で、地域的に変化は特に認められない。当面は現況を維持し、推移していくものと予測される。 (2)川口駅からも近く、幹線道路沿いに事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域。特段変動要因は認められないことから、現況を維持して推移するものと予測する。地価は横ばい基調での推移と思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 213万2,370 円 1平米 64万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 213万2,370 円 1平米 64万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 213万2,370円 1平米 64万5,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 198万3,600円 1平米 60万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 213万2,370円 1平米 64万5,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 198万3,600円 1平米 60万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等による影響、景気減速の懸念はあるものの、不動産需要は安定し、川口市の商業地の地価は上昇基調で推移している。 (2)感染症の影響が懸念されるものの、市域全体において利便性の優れた市街地の住宅地を中心に、地価は上昇基調となっている。
地域要因
(1)大規模商業施設に近く、店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域。周辺にはマンションも多く、地域要因に変動はなく、地価は上昇で推移している。 (2)アリオ川口に近い、店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域。周辺でマンションの建設も散見されるが、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	4 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市幸町３丁目５８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万7,532 円／平米 247万1,341 円／坪
推定価格 平米 坪	76万6,220 円／平米 253万3,123 円／坪
標準価格 平米 坪	64万2,263 円／平米 212万3,321 円／坪
査定価格 平米 坪	64万2,000 円／平米 212万2,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	10 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市幸町３丁目５８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万5,798 円／平米 243万2,548 円／坪
推定価格 平米 坪	74万6,835 円／平米 246万9,037 円／坪
標準価格 平米 坪	64万8,858 円／平米 214万5,125 円／坪
査定価格 平米 坪	64万9,000 円／平米 214万5,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	12 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市幸町３丁目５８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万8,541 円／平米 174万7,357 円／坪
推定価格 平米 坪	56万9,408 円／平米 188万2,463 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,273 円／平米 208万6,989 円／坪
査定価格 平米 坪	63万1,000 円／平米 208万6,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	10 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市幸町３丁目５８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,565 円／平米 127万7,984 円／坪
推定価格 平米 坪	50万8,816 円／平米 168万2,146 円／坪
標準価格 平米 坪	64万826 円／平米 211万8,571 円／坪
査定価格 平米 坪	64万1,000 円／平米 211万9,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情