路線価 (2023) 埼玉県川口市芝新町4-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川口市埼玉県川口市芝新町４番２５
価格時点	2023 年
駅名	蕨駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,030万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 174万5,568 円 1平米 52万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	9,030万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 174万5,568 円／坪 1平米 52万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線の駅に近い商業地域で、概ね川口市、蕨市、さいたま市の圏域。需要者は賃貸目的で投資を行う不動産業者や個人、自己使用目的の法人等事業者が中心である。当該地域は蕨駅に近い商業地域でマンション用地としての需要もあり、背後の住宅地価格上昇の影響を受け、地価は上昇傾向にある。取引される規模・総額はまちまちで需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線の駅に近い商業地域で、概ね川口市、蕨市、さいたま市の圏域。自用で店舗事務所ビル等の所有を目論む事業法人、収益物件の所有を目的とする不動産投資家等の多様な需要がある。蕨駅への接近性に優る駅前商業地域であり、都心への接近性も良好でマンション用地としての需要も競合するため新型コロナ禍においても底堅い需要がある。取引価格は個別的要因の影響が大きく、中心価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅近の商業地であるが、土地価格に見合う賃料水準が得られないことから、収益価格は低位に求められた。比準価格は、取引事例により価格水準にばらつきが見られるものの、それぞれ適切に補修正が行われており、地域の特性を反映した実証的な価格といえる。よって市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 評価対象標準地は蕨駅東口の駅前に広がる商業地域に所在する。比準価格は、蕨駅を最寄駅とする比較的新しい取引事例を採用しており実証的な価格が試算された。収益価格は、対象不動産の収益性を適切に反映した価格が試算されたが、画地規模がやや小さく、効率が劣ることになるため低位に試算されたものと思料される。各試算価格の特徴を斟酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蕨駅北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川口市埼玉県川口市芝新町４番２５
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	35 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	23 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)蕨駅に近い商業地域で、旧来からの店舗ビル・事務所ビル等に加えてマンション等も増加しつつあるため、今後も現状維持のまま推移するものと予測する。背後の住宅地の地価上昇におされ地価は上昇傾向にある。 (2)蕨駅東口の駅前商業地域であり、店舗・事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ既成商業地域である、今後は既存の建物が新陳代謝しつつ、地域要因の大きな変化はなく推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万1,934 円 1平米 53万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 179万8,464 円 1平米 54万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万1,934円 1平米 53万9,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下、各種政策の効果もあり持ち直しが期待される。なお、世界的な金融引締め、物価上昇、供給面の制約に注意する必要がある。 (2)円安が続いていたが、２０２２年後半には円安傾向に歯止めがかかり始めた。川口市の人口は令和２年をピークに微減傾向に転じた。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない、蕨駅に近い商業地域で、当面は現状のまま推移すると予想される。 (2)景気回復に伴って店舗事務所等の賃貸需要も徐々に回復してきており、駅前商業地の価格上昇に連動して地価はやや強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	3 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市芝新町４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万2,179 円／平米 189万1,624 円／坪
推定価格 平米 坪	55万6,921 円／平米 184万1,181 円／坪
標準価格 平米 坪	64万9,092 円／平米 214万5,898 円／坪
査定価格 平米 坪	64万9,000 円／平米 214万5,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	3 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市芝新町４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万6,761 円／平米 207万2,072 円／坪
推定価格 平米 坪	63万6,789 円／平米 210万5,224 円／坪
標準価格 平米 坪	77万4,682 円／平米 256万1,099 円／坪
査定価格 平米 坪	77万5,000 円／平米 256万2,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	12 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市芝新町４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万5,000 円／平米 200万130 円／坪
推定価格 平米 坪	62万5,940 円／平米 206万9,358 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,886 円／平米 174万1,885 円／坪
査定価格 平米 坪	52万7,000 円／平米 174万2,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	10 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市芝新町４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,027 円／平米 160万193 円／坪
推定価格 平米 坪	48万8,176 円／平米 161万3,910 円／坪
標準価格 平米 坪	53万50 円／平米 175万2,345 円／坪
査定価格 平米 坪	53万 円／平米 175万2,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	10 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市芝新町４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万7,566 円／平米 237万2,273 円／坪
推定価格 平米 坪	75万5,597 円／平米 249万8,004 円／坪
標準価格 平米 坪	55万8,460 円／平米 184万6,269 円／坪
査定価格 平米 坪	55万8,000 円／平米 184万4,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情