路線価 (2023) 北海道函館市松風町11-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市松風町１１番５
価格時点	2023 年
駅名	函館駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	977万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	977万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,196 円／坪 1平米 6万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市の中核的商店街である大門及び本町地区とその周辺商店街が該当する。需要者は道内外の法人及び個人事業者で、店舗又は事務所取得が中心である。空地、空店舗が多い状況にあるが、中心市街地活性化計画による補助の影響もあり、周辺部において、徐々に取引も見られる状況にあったが、新型コロナウィルス感染症の影響を受け地価は下落が続いている。取引の規模は様々であり、中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏はＪＲ函館駅前地区における中層の事務所、飲食店舗等が見られる中心商業地外延部の商業地である。需要者は道内又は本州資本の法人、ホテル事業者等である。過去２～３年における観光客等の人流減少により飲食店舗の休廃業が増加し、商業地需要は減少しているが、徐々に観光客の回復傾向が見られるため地価動向は下落幅が縮小していくと思われる。取引主体、利用目的により取引の画地規模は一定しないが、土地単価は７万円／㎡程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の中心は収益性を重視する法人、経営者等であるが、上記のような消費動向の下で空室率の上昇等の不安定要素も多く見られ、投資家の投資態度は慎重で、収益価格の規範性には限界がある。このため、比準価格をそのまま採用し、収益価格は参考に止め、最近の経済情勢、地域の市場性、単価と総額との関連の適否との検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ５階建て店舗兼事務所を想定し、中長期的視点から収益性を分析したが、過去２～３年における観光客等の人流減少により賃貸需要が弱く店舗、事務所共に空室が目立つ周辺状況を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似商業地域における複数の取引事例から比準され信頼性があるため、市場の動向を分析し、単価と総額との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ函館駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市松風町１１番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)函館市の中心商店街の一画を占める商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響によりホテル等の土地需要が減退し地価は昨年に引き続き下落している状況にある。 (2)ＪＲ函館駅前の中心商業地に隣接する飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域である。行動制限の緩和による各種イベント再開で観光客は徐々に回復傾向であるため、地価動向は横ばい傾向で推移すると予側する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるものの設備投資、観光、雇用環境等で持ち直しの動きがみられている。 (2)行動制限の緩和により観光客等の人流回復が見られ、商業収益は回復基調。商業地取引は少ないが、地価動向の下落幅は縮小傾向である。
地域要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響による観光客の減少により土地需要が減退し地価は下落傾向にあり、当面この傾向は続くものと思われる。 (2)地域要因自体に変動はないが、一般的要因の影響を受け標準地周辺の地価動向は下落幅が縮小傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市松風町１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,549 円／平米 24万3,153 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,121 円／平米 25万8,268 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,758 円／平米 21万7,396 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	北西
側道幅員2	36 m
側道方位3	南西
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市松風町１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,746 円／平米 14万7,930 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,743 円／平米 16万1,144 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,077 円／平米 21万5,145 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市松風町１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,489 円／平米 12万633 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,439 円／平米 14万3,609 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,694 円／平米 21万572 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市松風町１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,323 円／平米 29万5,302 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,479 円／平米 27万5,982 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,450 円／平米 22万9,602 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	15 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情