路線価 (2023) 埼玉県川口市西川口1-5-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川口市埼玉県川口市西川口１丁目５番３外
価格時点	2023 年
駅名	西川口駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億1,500万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 192万4,092 円 1平米 58万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億1,600万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 192万7,398 円／坪 1平米 58万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及び埼京線沿線の商業地域で、概ね川口市、蕨市、戸田市、さいたま市の駅前商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁のある個人事業主や法人等である。事業用不動産需要は景気回復基調を受けて堅調に推移し、コロナ禍に需要がやや停滞していたものの、昨今やや上昇傾向に転じている。西川口駅周辺の駅前商業地域は飲食・娯楽施設が中心で、不動産の個別性が強く需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、ＪＲ埼京線沿線の川口市、蕨市、戸田市及びさいたま市の駅前商業地域。需要者は同一需給圏内の個人事業者のほか、県内外の法人投資家等が中心である。西川口駅西口の商業地は、飲食店舗、遊興施設等を中心に構成されている。空室率が飲食店舗を中心にやや高めであるものの、需要は底堅く、地価は上昇傾向となっている。その取引価格はその規模や需要者の属性により幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中高層の店舗ビルが建ち並ぶ西川口駅前の商業地域で、需要者は収益物件については収益性を重視して取引に参加するが、地縁選考性に着目した自用目的での需要も多く見られる。駅前商業地の比準価格はこれらの市場特性を反映した試算価格と捉えられ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格及び収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は成熟した商業地域である。周辺には投資物件も多く見られ、投資採算性を重視した収益目的での取引も見られるが、地縁性に着目した自用目的での需要も相当に根強い。したがって、本件においては、比準価格を中心に収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西川口駅西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	111.9 坪 (370 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川口市埼玉県川口市西川口１丁目５番３外
標準地の範囲
東	30 m
西	15 m
南	15 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	375 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後もほぼ現状を維持し推移して行くものと予測される。地価は昨今の景気動向も反映してやや上昇傾向で推移すると思料する。 (2)中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、特段の変動要因は認められないことから、現況を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 196万458 円 1平米 59万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 202万9,884 円 1平米 61万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 196万458円 1平米 59万3,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 184万8,054円 1平米 55万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 202万9,884円 1平米 61万4,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 184万8,054円 1平米 55万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)いまだ新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されるものの、不動産価格は全般に上昇傾向で、商業地域も同様である。 (2)新型コロナウィルス感染症、ウクライナ情勢、円安傾向等先行き不透明な要因があるが、不動産市場は堅調な状況が続いており地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)西川口駅西口周辺商業地域は一時遊興施設への規制強化で不動産需要が減退したが、昨今の景気回復傾向で持ち直し現在はやや上昇傾向となっている。 (2)飲食店や遊戯店等を中心とする商業地域であり、周辺での大規模な開発等はなく、価格に影響を及ぼす地域要因の大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	10 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市西川口１丁目５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,027 円／平米 160万193 円／坪
推定価格 平米 坪	48万8,176 円／平米 161万3,910 円／坪
標準価格 平米 坪	55万9,194 円／平米 184万8,695 円／坪
査定価格 平米 坪	55万9,000 円／平米 184万8,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	12 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市西川口１丁目５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万5,000 円／平米 200万130 円／坪
推定価格 平米 坪	62万5,940 円／平米 206万9,358 円／坪
標準価格 平米 坪	64万5,299 円／平米 213万3,358 円／坪
査定価格 平米 坪	64万5,000 円／平米 213万2,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	10 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市西川口１丁目５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万5,088 円／平米 153万7,581 円／坪
推定価格 平米 坪	50万1,830 円／平米 165万9,050 円／坪
標準価格 平米 坪	61万4,988 円／平米 203万3,150 円／坪
査定価格 平米 坪	61万5,000 円／平米 203万3,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	5 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市西川口１丁目５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,120 円／平米 113万1,049 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,816 円／平米 114万6,574 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,748 円／平米 179万4,325 円／坪
査定価格 平米 坪	54万3,000 円／平米 179万5,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情