路線価 (2023) 埼玉県川口市本町4-24-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川口市埼玉県川口市本町４丁目２４番１外
価格時点	2023 年
駅名	川口駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 333万9,060 円
1平米当たり	1平米 101万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億700万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3億700万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 429万7,800 円／坪 1平米 130万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線における埼玉県内主要駅である川口駅、浦和駅、大宮駅周辺の普通商業地域が中心であり赤羽駅周辺商業地域との価格牽連性も認められる。自用で店舗事務所ビル等の所有を目論む事業法人、収益物件の所有を目的とする不動産投資家等の多様な需要がある。川口駅東口に広がる駅前商業地域であり、周辺エリアの再開発による一層の発展が期待される。取引価格は個別的要因の影響が大きく、中心価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線の当市及びさいたま市の駅周辺商業地域で、特に、川口駅、浦和駅及び大宮駅周辺商業地域と価格牽連性が高い。需要者は地縁性を有する自己使用目的の法人や、投資目的の不動産業者等と様々である。中心商業地に所在し需要は高いが供給は少ない。需要者の属性や規模により取引価格はバラツキがあり中心価格帯の把握は難しいが、建物付きで数億円からの水準で、１０億円に迫る取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 評価対象標準地は中高層の店舗事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域に立地する。比準価格は、川口駅を最寄駅とする商業地の事例を採用しており、実証的な価格が試算された。収益価格は、対象不動産の収益性を適切に反映した価格が試算されたが、画地規模がやや小さく、効率が劣ることになるため低位に試算されたものと思料される。各試算価格の特徴を斟酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は成熟した商業地域で、周辺では貸店舗や貸事務所等の収益物件も多く、収益目的での取引も見られる。他方、地縁性に着目した自用目的での需要や、開発目的での需要も高い。本件の比準価格は自用目的又は収益目的での取引事例に基づき試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格であると言える。よって、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川口駅南東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川口市埼玉県川口市本町４丁目２４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	234 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)川口駅東口に広がる既成の駅前商業地域であり、中高層の建物が建ち並んでいるが、既存の建物が建て替えられ新陳代謝しつつ、地域要因の大きな変化はなく推移するものと予測する。 (2)川口駅前の中高層ビル等が建ち並ぶ成熟した商業地域であり、特段大きな変動要因は認められず、当面は現況を維持するものと予測する。地価はやや強含みでの推移と思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 449万6,160 円 1平米 136万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 446万3,100円 1平米 135万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 416万5,560円 1平米 126万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 449万6,160円 1平米 136万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 416万5,560円 1平米 126万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安が続いていたが、２０２２年後半には円安傾向に歯止めがかかり始めた。川口市の人口は令和２年をピークに微減傾向に転じた。 (2)良好な資金調達環境を背景に当市の不動産需要は底堅く推移している。地価の上昇の動きは郊外へも波及が認められる。
地域要因
(1)川口駅東口駅前に広がる駅前商業地域である。価格に大きな影響を及ぼす地域要因の変動はない。 (2)川口駅周辺では各種再開発が進み、将来的な地域人口の増加が見込まれるが、現状では大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	8 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市本町４丁目２４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	142万2,786 円／平米 470万3,731 円／坪
推定価格 平米 坪	144万9,819 円／平米 479万3,102 円／坪
標準価格 平米 坪	143万8,313 円／平米 475万5,063 円／坪
査定価格 平米 坪	144万 円／平米 476万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	11 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市本町４丁目２４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万1,421 円／平米 337万6,818 円／坪
推定価格 平米 坪	108万2,706 円／平米 357万9,426 円／坪
標準価格 平米 坪	134万8,326 円／平米 445万7,566 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	4 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市本町４丁目２４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万8,140 円／平米 267万1,711 円／坪
推定価格 平米 坪	83万9,657 円／平米 277万5,906 円／坪
標準価格 平米 坪	137万1,989 円／平米 453万5,796 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	10 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市本町４丁目２４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万5,798 円／平米 243万2,548 円／坪
推定価格 平米 坪	74万6,835 円／平米 246万9,037 円／坪
標準価格 平米 坪	123万2,401 円／平米 407万4,318 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情