路線価 (2023) 埼玉県川口市坂下町2-1872 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川口市埼玉県川口市坂下町２丁目１８７２番
価格時点	2023 年
駅名	鳩ヶ谷駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,800万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億4,800万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万6,500 円／坪 1平米 25万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね川口市、蕨市内に存する路線商業地域。需要者の中心は地縁性を有する自己利用目的の中小事業者等である。御成道沿いの旧来からの路線沿いの商業地域であり、郊外の大型商業施設の影響も認められるものの、マンション用地の需要もあることから、まとまった土地には一定の需要が認められる。路線商業地は面積規模により価格がまちまちであることから需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は概ね川口市・蕨市・戸田市の圏域の商業地域の範囲である。需要者は主に同一需給圏に地縁のある個人事業主、中小企業等である。御成道沿いの中小商店が多い地域であり、衰退傾向で推移していたが、近年はマンション等の住宅需要が強く、需要は堅調に推移している。取引価格は個別的要因の影響が大きく、中心価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺の幹線道路沿いに存する取引事例より求められた規範性の高い価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した理論的価格であるが、同一需給圏内の幹線道路沿いの店舗等は自己所有または貸地への建築によるもの等、賃貸市場はやや未成熟で収益性が劣るため、現実の地価水準を反映することが難しい。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 評価対象標準地は古くからの街道沿いに中小規模店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に立地する。比準価格は、採用した取引事例がいずれも商業地の更地の事例であり、規範性の高い価格が試算された。収益価格は、賃貸需要よりも自用での使用を前提とする取得が多い路線商業地域の特性を反映して、やや低位に試算されたと思料される。各試算価格の特徴を斟酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳩ヶ谷駅東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	178.5 坪 (590 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川口市埼玉県川口市坂下町２丁目１８７２番
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	20 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	31 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幹線道路沿いの商業地域
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鳩ヶ谷駅徒歩圏の御成道沿いの路線商業地域であり、徐々に店舗付共同住宅に建替えられつつある地域であるが、地域要因に大きな変化はなく推移してくと予測される。 (2)御成道沿いの古い商店が建ち並ぶ商業地域であり、今後はまとまった土地については店舗付共同住宅等、小規模の画地は店舗兼居宅等に建て替えられつつ、地域要因の大きな変化はなく推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 84万3,030 円 1平米 25万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
前年から次年への変動率 6.4 ％
2022年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
前年から次年への変動率 6.4 ％
2019年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下、各種政策の効果もあり持ち直しが期待される。なお、世界的な金融引締め、物価上昇、供給面の制約に注意する必要がある。 (2)円安が続いていたが、２０２２年後半には円安傾向に歯止めがかかり始めた。川口市の人口は令和２年をピークに微減傾向に転じた。
地域要因
(1)鳩ヶ谷駅が開設されたことにより、旧来からの街道沿いの路線商業地としての需要に加え、住宅地としての需要が増加しつつある地域。 (2)古くからの街道沿いに店舗、店舗兼居宅等が建ち並ぶ熟成度の高い商業地域である。価格に大きな影響を及ぼす地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	9 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市坂下町２丁目１８７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,054 円／平米 85万3,127 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,758 円／平米 95万7,940 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,507 円／平米 83万8,094 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	3 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市坂下町２丁目１８７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,871 円／平米 64万7,550 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,359 円／平米 74万8,343 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,510 円／平米 83万1,492 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	5 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市坂下町２丁目１８７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,739 円／平米 110万35 円／坪
推定価格 平米 坪	32万5,276 円／平米 107万5,362 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,401 円／平米 88万722 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	3 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市坂下町２丁目１８７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,597 円／平米 60万6,972 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,565 円／平米 70万2,740 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,102 円／平米 84万6,673 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	3 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市坂下町２丁目１８７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,045 円／平米 70万7,633 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,764 円／平米 69万3,480 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,012 円／平米 85万2,988 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情