路線価 (2023) 埼玉県川口市青木4-648 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 川口市埼玉県川口市青木４丁目６４８番
価格時点	2023 年
駅名	川口駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,820万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万4,014 円 1平米 21万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,820万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万4,014 円／坪 1平米 21万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 評価対象標準地は工業地であり、埼玉県南東部、東京都内陸部の広範な工業地域に価格牽連性を有するが、同一需給圏は川口市、蕨市、戸田市の工業地域の範囲である。需要者は、地縁のある中小工場や倉庫使用をする事業者が考えられるが、画地条件等により建売分譲目的の不動産業者が競合する。画地の個別的要因に強い影響を受けるうえ、購入者の事業規模によって必要となる画地規模が異なるため中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は川口市、戸田市、蕨市の中小工場地域である。需要者としては地元の中小企業や工場経営者のほか、建売分譲目的の不動産業者の需要も多く認められる。昨今の中小工場等を取り巻く環境変化から、移転や廃業等に伴う供給も多いが、住宅用地への転用需要も旺盛であるため、多様な市場参加者による需要を吸収でき、地価は上昇傾向となっている。取引価格は規模によりばらつきがあるため中心価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 評価対象標準地は川口駅勢圏の工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域に存する。比準価格は、補正率がやや大きくなったが、そのような事情を考慮し、試算価格を決定しており規範性がある。収益価格は対象地の収益性を適切に反映した価格が試算されたものの、自用で使用する需要が強い地域であり、収益価格は低位に試算されたと思料される。よって比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域とその周辺では工場、倉庫等の賃貸需要も一部で認められるが、収益物件としての市場性は乏しく、自用目的や戸建分譲目的の需要が中心である。そのため、本地域では収益性よりも工業生産活動の利便性や事業採算性に基づく価格形成がなされる傾向にある。したがって、本件では市場の多様な取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川口駅北東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	108 坪 (357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、工場のほか住宅等も混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川口市埼玉県川口市青木４丁目６４８番
標準地の範囲
東	45 m
西	45 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	12 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶなか住宅が散在する工業地域であり、今後は一部の画地は住宅地へと移行しつつ、工場等が建ち並ぶ工業地域として推移するものと予測する。 (2)工場、倉庫、事務所のほか住宅等も混在する工業地域であり、今後は工場等の跡地が徐々に住宅地に移行していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 74万7,156 円 1平米 22万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2019年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安が続いていたが、２０２２年後半には円安傾向に歯止めがかかり始めた。川口市の人口は令和２年をピークに微減傾向に転じた。 (2)新型コロナウィルス感染症、ウクライナ情勢、円安傾向等先行き不透明な要因があるが、不動産市場は堅調な状況が続いており地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)中小規模の工場、倉庫、住宅等が建ち並ぶ工業地域であり、価格に大きな影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。 (2)周辺は徐々に工業地から住宅地へと移行しつつあり、住宅地としての需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市青木４丁目６４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,637 円／平米 56万820 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,753 円／平米 61万4,099 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,130 円／平米 77万7,340 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	3 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市青木４丁目６４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,385 円／平米 63万2,719 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,423 円／平米 65万9,292 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,906 円／平米 72万3,703 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	10 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市青木４丁目６４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,651 円／平米 64万6,822 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,260 円／平米 70万5,038 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,224 円／平米 73万1,367 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	10 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川口市
地域	埼玉県川口市青木４丁目６４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,823 円／平米 68万451 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,998 円／平米 70万865 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,553 円／平米 77万8,738 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情