路線価 (2023) 埼玉県行田市大字下忍字高畑1924-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 行田市埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１
価格時点	2023 年
駅名	吹上駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	629万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	633万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円／坪 1平米 1万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、「行田」駅及び「吹上」駅駅勢圏の市街化調整区域及びその周辺地域一円と考えられ、需要層は、地縁を有する個人が中心で、都市計画法３４条１１号が適用される画地の取引水準は、規模３００～４００㎡のもので５００万円～７００万円程度。売主・買主の属性等によって市場の様相はかなり異なる模様で、取引価格の分散も大きい。 (2) 同一需給圏は、行田市及び隣接する鴻巣市、加須市の圏域に属する市街化調整区域内の集落地域である。需要者の中心は地縁を有する個人等が中心で、同一需給圏外からの転入は少ない。ＪＲ駅勢圏にあり、近隣地域に近い前谷地区では分譲が活発に行われている。秩父鉄道沿線と比較して、都心への接近性が優れること等を反映し、地価は下落基調であるが比較的安定して推移している。取引の中心は１６，０００円／㎡～１８，０００円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ①同一需給圏の適切な事例を選択し得たこと、②市場における取引価格の分散も比準価格試算の過程で考慮し得たこと、等から、比準価格の規範性は高いものと判断し、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は行田市の南部でＪＲ高崎線の吹上駅に比較的近いが、市街化調整区域であることからアパート等の収益物件は殆んど存在せず、収益価格の試算は困難である。採用した取引事例から試算した比準価格は、市街化調整区域内宅地の取引市場を適正に反映しており、実証的で信頼性の高い説得力のある価格と判断する。よって、代表標準地との検討及び前年公示価格からの連続性、単価と総額との関連にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吹上駅北東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	111.9 坪 (370 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅兼作業所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	行田市埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	21 m
面積	370 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域の土地利用状況は安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)ＪＲ高崎線吹上駅までバス便も利用できる地域で、行田市域の市街化調整区域の中では比較的利便性が良い。但し新たな開発は見られず、当面も概ね現況のまま推移する地域と予測した
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コストプッシュインフレにより、新築物件総額は上昇気味に推移したが、人口・所得の伸び悩み等の根底的マイナス要因もあり、市場は全般に不透明。 (2)景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動きが見られ、緩やかに回復傾向にある。行田市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見られる。
地域要因
(1)人口減少・老齢化等により、全般的に見た地価は弱含みに推移している。 (2)吹上駅利用圏に位置し、市域の調整区域の中では比較的利便性の良い地域であるが、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替競争関係にある他の不動産に比較して優位性はなく、競争の程度は普通程度である。その他の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	行田Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,312 円／平米 10万3,517 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,093 円／平米 8万6,263 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,983 円／平米 5万9,452 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	行田Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,943 円／平米 5万6,014 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,384 円／平米 5万4,166 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,156 円／平米 5万6,718 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	行田Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,708 円／平米 7万1,767 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,708 円／平米 7万1,767 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,742 円／平米 5万2,043 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,767 円／平米 4万2,208 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,652 円／平米 4万1,828 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,639 円／平米 5万1,703 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市大字下忍字高畑１９２４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,223 円／平米 6万3,551 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,783 円／平米 5万8,791 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情