路線価 (2023) 北海道函館市桔梗3-327-41内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市桔梗３丁目３２７番４１内
価格時点	2023 年
駅名	桔梗駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,158 円 1平米 4万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,158 円／坪 1平米 4万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市郊外の商業地で、主として背後住宅地の住民を顧客の対象とする商業地域である。中心商業地と郊外型路線商業地との競合に加え、郊外型商業地同士の競合も顕著で、収益を圧迫しており、空店舗も目立つ状況にある。しかしながら、コロナ禍ではあるが、長年の下落による底値感から取引も散見される状況にある。取引される規模は様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は函館市郊外の商業地域における幹線道路沿いの主に近隣住民を対象とした低層店舗中心の商業地域である。近隣地域は背後人口が増加傾向でありアパート用地の需要も見られる。需要者は市内、道内又は本州資本の法人等である。利用目的により画地規模は異なるが、中心需要は規模３００～５００㎡程度の画地であると推定される。単価が安いため、需要は堅調であり地価動向は横ばいで推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用が大部分を占めているが、店舗兼事務所も見受けられる。賃貸需要は弱く空室も相当数見受けられる。現状において、賃料水準、空室率の動向等に対して安全性の指向が働き、収益価格は低目に試算された。よって、実際の取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ３階建店舗・事務所を想定し、中長期的視点から収益性を分析したが、自用の店舗等が主流でテナント需要が弱い地域性を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は周辺環境が類似している複数の取引事例から比準され信頼性があるため、市場動向の検討及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ桔梗駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	78.6 坪 (260 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、飲食店が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市桔梗３丁目３２７番４１内
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の店舗が多い郊外の幹線道路沿いの商業地域で、当分の間現状を維持していくものと予測する。長年の下落により、地価は底値を模索している状況で、今後は横這いあるいは、若干の下落傾向にある。 (2)国道沿いに低層の小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。背後人口が増加しており、店舗利用目的の他にもアパート用地等としての需要も見られるため、地価動向は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万2,158 円 1平米 4万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万2,158 円 1平米 4万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ込み数は政府による補助政策によりやや回復傾向にある。 (2)行動制限の緩和により観光客等の人流回復が見られ、商業収益は回復基調。商業地取引は少ないが、地価動向の下落幅は縮小傾向である。
地域要因
(1)地域要因に格別な変動要因は見られない。一般的要因の影響を受け、地価は横這いあるいは、若干の下落傾向にある。 (2)地域要因に変動はないが、一般的要因の影響と周辺背後住宅地域の熟成により標準地周辺の地価動向は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市桔梗３丁目３２７番４１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,214 円／平米 14万6,171 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,926 円／平米 14万1,913 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,185 円／平米 14万9,382 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市桔梗３丁目３２７番４１内
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,739 円／平米 14万4,601 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,570 円／平米 20万3,550 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,491 円／平米 14万475 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	260 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南東
側道幅員1	18 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	北西
側道幅員3	8 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	背後一部２中専
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市桔梗３丁目３２７番４１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万11 円／平米 16万5,336 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,088 円／平米 15万8,979 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,745 円／平米 14万1,315 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市桔梗３丁目３２７番４１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,827 円／平米 13万1,668 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,130 円／平米 17万2,342 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,880 円／平米 14万5,067 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情