路線価 (2023) 埼玉県行田市城西5-4732-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 行田市埼玉県行田市城西５丁目４７３２番９
価格時点	2023 年
駅名	持田駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	496万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,314 円 1平米 3万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	500万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円／坪 1平米 3万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秩父鉄道沿線で、行田市、熊谷市の住宅地域である。典型的需要者は、同市及び周辺市に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心。周辺地域は市街化区域外縁部であるがスーパー等の生活利便施設に近いため、都心へのアクセス等利便性にやや難があり、コロナ禍が継続、景気の先行き不透明感もあるが需要は底堅い。中心価格帯は、土地１５０～２００㎡程度で６００万円～１０００万円程度、新築戸建住宅は２２００万円～２７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、秩父鉄道沿線で概ね行田市内の旧市街地。需要者の中心は、圏域内の個人で、地縁者が多いと考えられる。好調なＪＲ高崎沿線に比し、旧市街地は賃貸物件も少なく持ち家志向の強いエリアとなっている。小工場の混在する住宅地で、都心へのアクセス等利便性に難があるが、スーパー等生活利便施設に近いため、需要は底堅い。土地は１５０～２００㎡程度で５００～１０００万円程度、新築の戸建物件は２２００～２７００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺類似地域において多数の取引事例を収集・分析し、その中から類似性が強く、信頼性の高い事例から求めた。収益価格は近隣地域が持ち家指向の強い地域で、収益性より居住の快適性を重視する住宅地であるため、低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺地域での需要が少ないことも勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	持田駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	行田市埼玉県行田市城西５丁目４７３２番９
標準地の範囲
東	130 m
西	120 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	133 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状程度の利用を維持。地価水準はコロナ禍が緩和するもロシアのウクライナ侵攻と円安によるインフレ、実質賃金減少、金利上昇等により、下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧市街地の戸建住宅地域であり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年１～９月の前年同期比土地取引件数は約１２．３％の減少、同新設住宅戸数は約３０．７％増加。 (2)異次元金融緩和で不動産市況は好調であり、コロナ禍とインフレが郊外移転を促している。但し、日銀の政策修正には注意すべき。リセッションの虞。
地域要因
(1)Ｒ４年１月まで５年間城西５丁目の世帯数は４５（２１．０％）増、人口も１００（１７．５％）増、市平均３．５％増、４．２％減より大幅に優る。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市城西５丁目４７３２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,610 円／平米 16万705 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,518 円／平米 14万565 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,794 円／平米 12万8,253 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市城西５丁目４７３２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,173 円／平米 15万5,954 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,029 円／平米 13万5,642 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,694 円／平米 14万1,146 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	行田Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市城西５丁目４７３２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,563 円／平米 12万877 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,343 円／平米 12万150 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,622 円／平米 12万4,378 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	行田Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市城西５丁目４７３２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,375 円／平米 11万3,644 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,221 円／平米 12万3,053 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,611 円／平米 12万7,648 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	行田Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市城西５丁目４７３２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,566 円／平米 12万4,193 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,120 円／平米 13万5,943 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,180 円／平米 12万6,223 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情