路線価 (2023) 埼玉県行田市忍2-141-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 行田市埼玉県行田市忍２丁目１４１番１７
価格時点	2023 年
駅名	行田市駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	651万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	653万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,374 円／坪 1平米 4万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に秩父鉄道沿線で、行田市及び周辺市の既成商業地域及び路線商業地域である。需要者は中小規模法人、個人商店主（飲食店、美容院等）等を中心とする。近隣地域内は画地規模の小さい飲食店や事業所が見られるが、郊外型大型店舗に押されて商況は低迷している。テナント需要も減少し、地価も弱含みで推移している。商業地の取引自体が少なく、需要の中心となる価格の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は主に行田市内及び隣接市の商業地域である。典型的需要者は、小売業・サービス業を営む地元の法人及び個人事業者が中心である。行田市は車社会であり、近年は郊外の駐車場完備の大型店舗に客足が流れる傾向が続いており、既存の商業地域は背後人口の減少を背景として商況が低迷し、新規の店舗開設需要は弱い。取引価格は個別の事情によりまちまちであり、需要の中心となる価格は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 貸店舗の賃貸市場は形成されているが、地域の特性として、収益価格ベースで取引がされるほど熟成していない。現実の取引においても自用目的が中心であり、比準価格ベースでなされている。よって市場実勢を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに行田市内における今後の商業地の需給動向を慎重に考慮し、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の商業地に係る取引事例より求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の投資採算性に着目して求めた価格であるが、商業施設の郊外大型化・市内の人口減少という流れの中で、近隣地域における投資需要は弱く、収益性に基づく地価が形成されていないことから、比準価格よりも低位に試算された。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	行田市駅南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所等が集まる路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	行田市埼玉県行田市忍２丁目１４１番１７
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市役所前の商業地域であるが、商況は低迷している。郊外型のショッピングモール等に顧客は流出し、特に飲食店の経営は厳しい状況が続くと見られ、地価も弱含みが継続すると予測した。 (2)市役所前の既成商業地であるが、駐車場用地を有しない小規模な商業地の商況は弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 15万8,357円 1平米 4万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 15万8,357円 1平米 4万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動きが見られ、緩やかに回復傾向にある。行田市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見られる。 (2)埼玉県全体の人口は微増傾向にあるが、行田市の人口は減少傾向にあり、高齢化が徐々に進行している。
地域要因
(1)行田市内の旧市街地に存する商業地域であり、背後人口の減少もあり、店舗需要は弱く、地価も弱含みである。 (2)背後人口の減少と、郊外の大型店舗に客足が流れる傾向により商況は弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市忍２丁目１４１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万303 円／平米 10万182 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,348 円／平米 15万6,532 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	行田Ｒ０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市忍２丁目１４１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,340 円／平米 11万222 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,635 円／平米 12万7,727 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,820 円／平米 14万8,175 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	行田Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市忍２丁目１４１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,375 円／平米 11万3,644 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,221 円／平米 12万3,053 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,175 円／平米 15万5,961 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市忍２丁目１４１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,123 円／平米 11万9,423 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,755 円／平米 11万4,900 円／坪
標準価格 平米 坪	5万960 円／平米 16万8,474 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市忍２丁目１４１番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,415 円／平米 11万3,776 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,257 円／平米 13万6,396 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,961 円／平米 17万5,089 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情