路線価 (2023) 埼玉県行田市壱里山町18-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 行田市埼玉県行田市壱里山町１８番６
価格時点	2023 年
駅名	行田駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万5,472 円 1平米 8万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万5,472 円／坪 1平米 8万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、行田市及びその周辺市の商業地域及びその周辺地域。需要者は、行田市域を小売業等の営業圏とし相応の資本力を有する法人及び個人等である。近年、大手～中堅クラスの小売・飲食業等がロードサイド等に進出するケースもある一方、近隣地域のような駅近のエリアにあっては、通勤者等を対象とした平地駐車場経営も少なからず見られる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線で概ね「行田」「吹上」駅周辺の商業地域及び混在地域。需要者の中心は、市内及び周辺の不動産業者、個人等と考えられる。昭和４１年に行田駅が設置され、近隣地域は国道１７号とＪＲ高崎線に挟まれた駅前通りとして中層建物が建ってきたが、近年はロードサイドの大規模商業施設が集客する傾向にあるため、駐車場としての消極的な土地利用や住宅需要が優っている。土地は２００㎡前後で１２００～２３００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 基本的には自己用物件を目的とする売買が中心となるものと見られるが、駅前であること等から相応の賃貸物件を目的とする需要もありうることを考慮し、比準価格にウエイトを置き、収益価格を比較考量して、分科会における検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上物付であれば粗利（又はキャップレート）を指標とした収益性から意思決定を行っているケースが大半であるが、土地単体であると依然周辺相場を指標とした取引も多く、本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	行田駅北東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、駐車場等が混在する駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	行田市埼玉県行田市壱里山町１８番６
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	24 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ行田駅に近い商業地域であり、今後も概ね現状維持と予測する。地価は、コロナ禍による人流変化等により、やや弱含み。 (2)駅前商業地域であるが、店舗需要はほとんどなく、駐車場か住宅需要が中心である。店舗は幹線沿いに進出する傾向にあり、近隣地域は住宅地化が進むと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万8,696 円 1平米 8万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万8,696円 1平米 8万4,300円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 26万5,802円 1平米 8万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 26万5,802円 1平米 8万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中堅以上の店舗経営資本の出店意欲は、盛んであったが、調達対象となる物件は限られ、かつ目下、新型コロナウィルス感染症の影響を受ける。 (2)インフレと人手不足と過当競争で撤退する店舗も見られるが、住宅需要が取って代わる。但し、日銀の政策修正には注意すべき。リセッションの虞。
地域要因
(1)ＪＲ行田駅の乗客数は減少傾向にあり、殊に、定期券使用客数の減少の程度が大きい。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の如何による市場性変動は、特に認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市壱里山町１８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万303 円／平米 10万182 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,169 円／平米 26万8,345 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県行田市壱里山町１８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,467 円／平米 15万6,926 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,914 円／平米 28万726 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県行田市壱里山町１８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,468 円／平米 24万2,885 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,409 円／平米 29万2,280 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,591 円／平米 28万6,270 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県行田市壱里山町１８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,758 円／平米 35万9,554 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,637 円／平米 27万9,810 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,600 円／平米 27万9,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情