路線価 (2023) 埼玉県行田市向町343-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 行田市埼玉県行田市向町３４３番４
価格時点	2023 年
駅名	行田市駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,640万 円 (1652 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,690万 円 (1652 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,893 円／坪 1平米 4万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、県北の路線商業地域。需要者の中心は、全国規模の飲食業、家電量販店、カーディーラー等をチェーン展開する法人等と考えられる。向町は市の中央部で、北隣の旭町に続いて昭和初期から農地が宅地化された。近隣地域は市内でも主要幹線沿いで、沿道店舗が多いことから、一定の規模を有する土地については定期借地で潜在的な需要が見られるが、住宅も介在する。土地は５００～１０００㎡程度で４万円／㎡前後が取引の中心。 (2) 同一需給圏は県北部の圏域に存する路線商業地域。需要者は地元法人のほか飲食業や家電量販店・自動車・衣料品等のチェーン店を運営する法人等である。市内主要幹線道路沿いの地域であり、一定の敷地規模を有する画地については潜在的な需要が存するものの、背後人口の減少を背景に新規の店舗開設需要は近年低迷している。取引の中心価格帯は個別の事情によってまちまちであるが、概ね１㎡当たり４万円前後と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上物付であれば粗利（又はキャップレート）を指標とした収益性から意思決定を行っているケースが大半であるが、土地単体であると依然周辺相場を指標とした取引も多く、本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の商業地に係る取引事例より求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の投資採算性に着目して求めた価格であり不動産の保有価値を担保するものであるが、市内路線商業地域における店舗の賃貸市場は未成熟であり収益性に基づいた地価が形成されていないことから、比準価格よりも低位に試算されたと思料する。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	行田市駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	499.7 坪 (1652 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	行田市埼玉県行田市向町３４３番４
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	47 m
奥行き	34 m
面積	1600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ハザードマップによる水害リスク（０．５～３ｍ未満）
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域として今後も変わらぬものと予測するが、インフレと人手不足で撤退する店舗が出てきていることに注意すべきである。 (2)路線商業地域として熟成していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,183 円 1平米 4万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)インフレと人手不足と過当競争で撤退する店舗も見られるが、住宅需要が取って代わる。但し、日銀の政策修正には注意すべき。リセッションの虞。 (2)埼玉県全体の人口は微増傾向にあるが、行田市の人口は減少傾向にあり、高齢化が徐々に進行している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)旧来からの熟成した路線商業地であり、商圏人口の減少と共に市場競争力の低下が継続していると思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	行田Ｒ０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市向町３４３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,994 円／平米 10万5,772 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,787 円／平米 12万4,924 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,901 円／平米 12万1,995 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	8.5 m
側道方位3	北東
側道幅員3	2.3 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	行田Ｒ０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市向町３４３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,340 円／平米 11万222 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,635 円／平米 12万7,727 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,423 円／平米 13万332 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市向町３４３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,441 円／平米 11万7,168 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,538 円／平米 11万4,183 円／坪
標準価格 平米 坪	4万490 円／平米 13万3,860 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	行田Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県行田市向町３４３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,241 円／平米 14万6,261 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,781 円／平米 14万1,434 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情