路線価 (2023) 埼玉県秩父市野坂町2-383-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 秩父市埼玉県秩父市野坂町２丁目３８３番１外
価格時点	2023 年
駅名	西武秩父駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,570万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,488 円 1平米 7万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,570万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,488 円／坪 1平米 7万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西武秩父駅から秩父鉄道秩父駅までの鉄道駅徒歩圏に所在する商業地域。需要者は地元を中心とした事業経営者等が見込めるが、近年郊外のロードサイド型大型店の進出等により駅前商店街及び駅近郊の近隣型商店街は苦戦を強いられ、需給関係は厳しい状況にある。新型コロナウィルスの影響で、観光客は激減していたが、本年に入り観光客は戻りつつある。飲食店等は、宴会等の需要はいまだ戻らず収益悪化が懸念されている。 (2) 同一需給圏は概ね秩父市を中心とする圏域に存する商業地である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ事業者が多くを占める。近年は、ロードサイド型店舗の集客力が良好で、特に県道、国道沿いのまとまった規模のある画地は需要が見込める。その反面、従来からの既存の商業地域の中小規模な店舗、事務所は集客力に弱く需給は弱含みである。既存の商業地の取引は少ないため需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市内中心商店街の商圏は秩父郡市域の狭い範囲である。宮側町、番場町、東町等の中心商店街では賃貸店舗ビル等もあるが、総じて自用店舗等が多く、賃貸市場の熟成度は低い。よって、比準価格を標準として、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 求められた試算価格は上記２価格である。比準価格は不動産市場の実態を直接反映しており実証的で信頼性が高い。また収益価格は直接法から求められた価格であり、適用に際して想定条件に依存しているが、商業地の価格形成においては土地の収益性が重要な理論的根拠となる。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	西武秩父駅南東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	97.7 坪 (323 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秩父市埼玉県秩父市野坂町２丁目３８３番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に大きな変化は無いことから、鉄道駅に近い国道沿いの商業地として、当面現状のまま推移するものと予測する。 (2)西武秩父駅近接で国道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ地域であるが、しばらくは現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は、コロナの感染状況や供給制約に左右されつつも、持ち直し傾向にある。ウクライナ情勢の悪化が、世界経済の下振れ要因となる。 (2)全般的な経済動向としては新型コロナの規制緩和等から回復基調と考えられるが、資源高による物価上昇や海外情勢等に注意が必要と思われる。
地域要因
(1)西武秩父駅周辺では、テレワーク需要を見込んだ施設等も徐々に進出している。コロナ禍ではあるが、客足は戻りつつある。 (2)新型コロナの規制緩和により秩父市の地域経済は持ち直し傾向にあるが、不動産市場への影響は限定的と思われ、地価に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)国道１４０号線から西武秩父駅の出入り口交差点に位置し、広告宣伝効果等の収益性増加が見込まれる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	秩父 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	秩父市
地域	埼玉県秩父市野坂町２丁目３８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,636 円／平米 37万5,681 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,995 円／平米 36万3,643 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,847 円／平米 33万6,706 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	秩父 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	秩父市
地域	埼玉県秩父市野坂町２丁目３８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,221 円／平米 23万8,763 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,860 円／平米 23万7,569 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,204 円／平米 25万1,930 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,200 円／平米 25万1,917 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	秩父 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	秩父市
地域	埼玉県秩父市野坂町２丁目３８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,561 円／平米 22万6,663 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,386 円／平米 24万5,920 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,999 円／平米 24万1,335 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	秩父 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	秩父市
地域	埼玉県秩父市野坂町２丁目３８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,871 円／平米 17万4,792 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,607 円／平米 17万3,919 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,850 円／平米 28万514 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情