土地路線価格
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路線価 (2023) 埼玉県所沢市上新井3-44-14外 坪・平米

2023
路 線 価
埼玉県 所沢市
埼玉県所沢市上新井3丁目44番14外 (所沢)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅等が建ち並ぶ整然とした住宅地域)
  • 小手指駅 から 820m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
46万2,840
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
14万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 埼玉県 所沢市埼玉県所沢市上新井3丁目44番14外
価格時点 2023
駅名 小手指駅 から 820m
路線価
1坪当たり 1坪 46万2,840
1平米当たり 1平米 14万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月08日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,400万
(131 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 60万4,998
1平米 18万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
2,380万
(131 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 60万1,692 円/坪
1平米 18万2,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は西武線沿線の内、概ね所沢市及び東京都を含む周辺市町の住宅地域である。需要の中心は同一需給圏内の居住者である。区画整理事業が完了した地域であり、戸建住宅地としての環境は良好である。需要は概ね強く、新規供給もみられる。土地は130㎡程度で2,000万円台半ば、新築戸建は4,000万円前後である。

(2) 同一需給圏は西武線沿線を基点として概ね所沢市及び周辺市域をも含む住宅地域である。需要の中心は同一需給圏内の居住者が多くを占めるが、一部は圏外からも見られる。戸建住宅を主とした居住環境の良好な地域を形成している。取引の中心となる価格帯は、土地については2,000万円台前半から半ばにかけて、新築戸建住宅については4,000万円前後である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域は戸建住宅地としての利用が最有効使用と判断される地域であり、この地域では経済合理的な賃貸住宅の経営は困難である。従って、収益価格は取引の指標にならないため、収益価格の試算は断念した。同一需給圏内の類似地域における取引事例をもとに、比準価格を求めた。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 周辺地域は戸建住宅を中心とした低層住宅地域であり、取引の多くは自己の住宅利用を目的としたものである。周辺に賃貸用物件はほとんどみられず、賃貸借市場は成熟していないため、収益価格を求めることは見送らざるを得なかった。したがって、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 小手指駅南東方
距離 820 m
土地の状態
土地面積 39.6 坪 (131 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅等が建ち並ぶ整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 所沢市埼玉県所沢市上新井3丁目44番14外
標準地の範囲
5 m
西 20 m
50 m
10 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 13 m
奥行き 10 m
面積 130 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 敷地面積の最低限度100㎡
街路 基準方位 北  4.2m私道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小手指駅から徒歩約10分程度に位置する既存の戸建住宅地域。地価の上昇傾向は続いているが、新型コロナウイルス感染症のほか、円安、幅広い品目での物価上昇を受け、景気の先行きに不透明感が出てきている。

(2)既存の戸建住宅地域で、今後も現在の居住環境を維持しつつ推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 60万4,998
1平米 18万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 60万1,692
1平米 18万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 60万4,998
1平米 18万3,000
前年から次年への変動率 2.8 %
2022年
1坪 58万8,468
1平米 17万8,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 60万1,692
1平米 18万2,000
前年から次年への変動率 2.2 %
2019年
1坪 58万8,468
1平米 17万8,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症、円安、幅広い品目での物価上昇と景気の先行きに不透明感が出てきている。低金利政策の今後の動向も注目される。

(2)新型コロナウイルス感染症の直接的な影響は縮小しつつあるが、国際的な安全保障問題、金融情勢や物価動向等により、景気は不安定な状況にある。

地域要因
(1)駅近住宅地の地価は引続き堅調であるが、物価上昇による実質賃金の目減り、住宅ローン金利引上げ懸念から、不動産購入姿勢に変化も出始めている。

(2)概ね安定した状況にあり、特別な地域要因の変動は見られない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 5K6711
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 所沢市
地域 埼玉県所沢市上新井3丁目44番14外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
17万2,495 円/平米
57万268 円/坪
推定価格 平米
16万6,148 円/平米
54万9,285 円/坪
標準価格 平米
16万4,340 円/平米
54万3,308 円/坪
査定価格 平米
16万9,000 円/平米
55万8,714 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 5K7284
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 所沢市
地域 埼玉県所沢市上新井3丁目44番14外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
20万6,989 円/平米
68万4,306 円/坪
推定価格 平米
19万9,373 円/平米
65万9,127 円/坪
標準価格 平米
19万7,204 円/平米
65万1,956 円/坪
査定価格 平米
20万3,000 円/平米
67万1,118 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 5K8413
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 所沢市
地域 埼玉県所沢市上新井3丁目44番14外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万9,115 円/平米
62万5,214 円/坪
推定価格 平米
17万6,819 円/平米
58万4,564 円/坪
標準価格 平米
17万5,068 円/平米
57万8,775 円/坪
査定価格 平米
18万 円/平米
59万5,080 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 5K8711
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 所沢市
地域 埼玉県所沢市上新井3丁目44番14外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
21万7,947 円/平米
72万533 円/坪
推定価格 平米
22万4,485 円/平米
74万2,147 円/坪
標準価格 平米
18万5,372 円/平米
61万2,840 円/坪
査定価格 平米
19万1,000 円/平米
63万1,446 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 5K7284
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 所沢市
地域 埼玉県所沢市上新井3丁目44番14外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万2,099 円/平米
43万6,719 円/坪
推定価格 平米
14万8,832 円/平米
49万2,039 円/坪
標準価格 平米
16万5,737 円/平米
54万7,927 円/坪
査定価格 平米
17万1,000 円/平米
56万5,326 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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