路線価 (2023) 埼玉県所沢市大字日比田字西原393-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 所沢市埼玉県所沢市大字日比田字西原３９３番２
価格時点	2023 年
駅名	東所沢駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,510万 円 (438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,103 円 1平米 5万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	2,500万 円 (438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,773 円／坪 1平米 5万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね所沢市及びその周辺市の市街化調整区域内において、住宅利用を主とする地域を圏域とする。需要者の中心は同一需給圏内に地縁を有する居住者であり、同一需給圏外からの転入は少なくなっている。農家住宅を中心とした住宅地域であるが、市街化調整区域内ということもあり、需要及び供給は比較的少ない。不動産取引は画地規模などの条件や個別の事情を含む取引が多いため、取引の中心となる価格帯は把握しづらくなっている。 (2) 同一需給圏は概ね所沢市及びその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者である。同一需給圏外からの転入は少ない。市街化調整区域内の農家住宅地として安定した状況にある。取引価格は画地条件によって幅があるが、土地価格は５００㎡前後で２，５００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内にある農家住宅を中心とした住宅地域である。需要者は主として個人であり、自己の住宅利用を目的とした取引が中心となっている。賃貸用物件はほとんど見られず賃貸市場は未成熟であり、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なことから、収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。従って、取引の実態を反映した比準価格を標準として、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。賃貸市場は形成されていないことから、収益価格の試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、前年価格との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東所沢駅北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	132.5 坪 (438 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか事務所や農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	所沢市埼玉県所沢市大字日比田字西原３９３番２
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	17 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　９．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域的に大きな変動は見込まれないことから、現状を維持していくものと予測される。地価は概ね横ばいで推移している。 (2)当地域は市街化調整区域内の農家住宅地域である。地域要因に特に変動はないことから、現状を維持していくものと予測される。地価水準は新型コロナの影響をうけて一時的に下落し、徐々に回復の兆しが見える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万9,103 円 1平米 5万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万8,773 円 1平米 5万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万8,773円 1平米 5万7,100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済活動の正常化及び景気の持ち直しの動きから、不動産市場は堅調である。なお、物価上昇や金融市場の変動等の影響に留意する必要がある。 (2)新型コロナの影響から市場は下落傾向から業種や資産の種類により偏重して回復しており、不動産も工業地は上昇、良好な住宅地は回復傾向である。
地域要因
(1)概ね安定した地域である。令和３年に前面道路が拡幅された。 (2)最寄駅から遠いものの、居住環境が良好である。令和３年に前面道路の拡幅が行われ供用開始されている。
個別的要因	(1)令和３年に市道側一部を道路用地として所沢市が取得し、市道が拡幅された。 (2)過去一年間で前面道路の拡幅が行われ供用開始されている。その他の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ３８９０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市大字日比田字西原３９３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万2,830 円／平米 20万7,716 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,375 円／平米 21万2,824 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,529 円／平米 19万191 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ３８９０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市大字日比田字西原３９３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万7,074 円／平米 18万8,687 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,709 円／平米 19万786 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,189 円／平米 19万5,679 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ８４１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市大字日比田字西原３９３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,475 円／平米 14万422 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,475 円／平米 14万422 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,013 円／平米 18万8,485 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ８４１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市大字日比田字西原３９３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,131 円／平米 14万9,203 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,131 円／平米 14万9,203 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,727 円／平米 17万7,621 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ９５３０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市大字日比田字西原３９３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,371 円／平米 21万9,423 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,683 円／平米 19万4,006 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情