路線価 (2023) 埼玉県所沢市東所沢3-20-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 所沢市埼玉県所沢市東所沢３丁目２０番７
価格時点	2023 年
駅名	東所沢駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,780万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,780万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万8,468 円／坪 1平米 17万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線のほか西武池袋線・同新宿線沿線で所沢市及び東京都を含む周辺市の住宅地域を圏域とする。需要者の中心は所沢市居住者が多いが、同一需給圏外からの転入者も見られる。近隣地域及び周辺には未利用地があり新規の宅地供給が継続的に見られ、住宅需要は分譲・賃貸ともに認められる。市場における中心的価格帯は、土地が１００㎡程度で１，０００万円台後半、新築戸建物件で３，０００万円台前半であり、堅調を維持している。 (2) 同一需給圏は概ね所沢市及びその周辺市町のＪＲ武蔵野線、西武線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者層であるが、他地域からの転入も見られる。中小規模の戸建住宅分譲が周辺で見られるが、需要も比較的堅調であり、需給は安定的に推移している。土地価格は１００㎡前後で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅の価格は敷地面積等によってバラツキはあるものの総額３，０００万円～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺では自己使用目的の戸建住宅の取引が中心であり、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。一方収益価格については、戸建貸家を想定することも考えられるが、その場合の収益性は著しく低くなることから価格決定の指標にはなり得ないと考える。したがって収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域で、賃貸市場は形成されていない。また、標準地は間口が狭く、共同住宅の建築を想定することが困難なため収益価格の試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、前年価格との検討を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意の上、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東所沢駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	所沢市埼玉県所沢市東所沢３丁目２０番７
標準地の範囲
東	50 m
西	15 m
南	70 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	104 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周囲に空地等が見られるなかに戸建住宅が多く建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。
街路	基準方位　北　　　　　　　　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は従来からの戸建住宅地域で、徐々に熟成度を高めている。今後も現状の居住環境を維持し、大きな地域要因の変化・変動はないものと予測する。住宅需要は堅調に推移しており、地価動向は上昇傾向である。 (2)当地域は住宅地域として成熟しつつあり、住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍によるリモートワーク促進で、県南エリアには新たな住宅需要が流れ、社会増が見られた。当該需要者には割安感があるため地価は回復傾向。 (2)新型コロナの影響からの景気回復が期待される中、第一次取得者等の購入意欲は根強く、市場の需給関係は強含みで推移している。
地域要因
(1)東所沢駅の駅勢圏内ある住宅地域である。居住環境が良好であるため住宅需要は堅調に推移しており、新規供給も見られ、地価は上昇傾向である。 (2)最寄駅からやや遠いものの、居住環境が良好である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的な規模で、総額も標準的であることから選好性は高い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ３８９０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市東所沢３丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万90 円／平米 82万6,798 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,683 円／平米 63万7,010 円／坪
標準価格 平米 坪	19万775 円／平米 63万702 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ３８９０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市東所沢３丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,931 円／平米 52万8,732 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,773 円／平米 61万860 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,685 円／平米 57万897 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ７２８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市東所沢３丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,669 円／平米 58万762 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,714 円／平米 55万4,462 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,702 円／平米 57万7,565 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ３８９０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市東所沢３丁目２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,598 円／平米 77万5,581 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,455 円／平米 76万5,190 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,195 円／平米 56万5,971 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情