路線価 (2023) 埼玉県所沢市西所沢2-648-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 所沢市埼玉県所沢市西所沢２丁目６４８番２０
価格時点	2023 年
駅名	西所沢駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円／坪 1平米 18万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね所沢市及びその周辺市の西武池袋線、西武新宿線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者層であるが、他地域からの転入も見られる。概ね熟成した住宅地域であるが、駅徒歩圏内の立地から、需要も比較的堅調であり、需給は安定的に推移している。土地は１００㎡程度で１，０００万円台後半、新築戸建住宅は３，０００万円台前半が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、所沢市の市街地周辺に存する住宅地域と判断した。需要者の中心は、自己の居住用を目的とした所得水準の高い一次取得者層および買い替え層である。所沢市においては、住宅地では好調な市況が今のところは継続しており、最寄駅からの利便性が良い地域における市場の需給関係は強含みで推移している。近隣地域周辺における新築戸建物件の中心価格帯は４，０００万円～４，０００万円台半ばである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺において、少数世帯向けのアパート等が散見されるが、標準地の画地条件等より、対象標準地上に収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。需要者の中心は、自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザーの視点から、快適性・利便性を要因比較して試算したものであり、現実の取引市場を反映した実証的な価格といえるため説得力は高い。対象地は間口、画地規模が狭く、経済合理的な賃貸住宅経営が困難なため、収益還元法の適用は断念した。以上の分析より、本件では比準価格を採用し、規準価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西所沢駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、共同住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	所沢市埼玉県所沢市西所沢２丁目６４８番２０
標準地の範囲
東	50 m
西	55 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	15 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏の概ね熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく推移していくものと予測する。地価水準は、当面の間、やや強含みで推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、中小規模の戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域として熟成度が高い。特に地域要因を変動させる事象は認められないことから、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大規模再開発事業が進展中の所沢駅周辺をはじめとする中心市街地の住宅市場は活況を呈し、全体的にも需要は堅調に推移している。 (2)所沢市においては、人口は概ね横ばいで、新設住宅着工戸数は持ち直している。コロナ禍の影響から回復し、不動産市況は堅調に推移している。
地域要因
(1)住宅地域として概ね熟成しており、地域要因に大きな変動はない。 (2)最寄駅への利便性・住環境が良い地域で需要は安定しており、全般的市況の中、地価動向は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ７２８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市西所沢２丁目６４８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,770 円／平米 73万6,478 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,742 円／平米 72万6,467 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,037 円／平米 83万9,846 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ７２８４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市西所沢２丁目６４８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,131 円／平米 87万3,217 円／坪
推定価格 平米 坪	24万4,297 円／平米 80万7,646 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,887 円／平米 64万990 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ６７１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市西所沢２丁目６４８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,495 円／平米 57万268 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,660 円／平米 54万7,672 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,992 円／平米 54万8,770 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ８７１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市西所沢２丁目６４８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,665 円／平米 44万8,508 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,351 円／平米 51万284 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,203 円／平米 54万2,855 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ７９７２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市西所沢２丁目６４８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万772 円／平米 63万692 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,213 円／平米 60万5,702 円／坪
標準価格 平米 坪	18万328 円／平米 59万6,164 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情