路線価 (2023) 北海道函館市石川町314-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市石川町３１４番１
価格時点	2023 年
駅名	五稜郭駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,820万 円 (864 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,824 円 1平米 6万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,830万 円 (864 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,155 円／坪 1平米 6万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は小売業、飲食業、サービス業を中心とした法人であり、函館市のほか道内外からも参入している。函館市の人口は北部への移動が続いており、背後人口の増加に伴い、商業地として熟成しており、需要も見られる地域となっている。取引される面積は大小様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は函館市全域の幹線道路沿いの路線商業地域であり、特に標準地を中心とした道道函館上磯線及びこれに接続する道路沿いである。需要者は主に市内、道内又は本州資本の法人等である。行動制限の緩和に伴い、ここ２～３年続いた人流減少の影響による商業地全般への需要低下は徐々に回復傾向であるが近隣地周辺の地価動向は依然として弱含みで推移している。利用目的により取引の画地規模は一定しないが、土地単価は７万円／㎡程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は幹線道路沿いに存する規範性の高い事例から求めたもので、取引市場を反映した適正な価格である。また対象地は価格水準が相対的に高く、収益性が考慮される地域と考えられるが、自用地における路面店の店舗経営が主で土地価格に合う賃料水準が形成されておらず、低く求められた。よって、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格をも斟酌し、更には代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ３階建店舗兼事務所を想定し、中長期的視点から収益性を分析したが、テナント需要が弱く店舗、事務所共に空室が目立つ市内賃貸状況を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は周辺類似地域における複数の取引事例から比準され信頼性があるため、市場動向の検討及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ五稜郭駅北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	261.3 坪 (864 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、医院等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市石川町３１４番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	32 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２５ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)道道沿いに小売店舗、医院等が建ち並ぶ郊外の路線商業地域である。地域内に格別な変動要因はなく、現状維持と予測する。地価は底値感が生じていたがコロナ禍の影響もあり、若干の下落傾向で推移すると予測する。 (2)石川地区の幹線道路沿いに郊外型大型店舗、医院等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に変動はないが一般的要因の影響による市内商業地需要の現状から、地価動向は弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,824 円 1平米 6万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万3,155 円 1平米 6万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 22万3,816円 1平米 6万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 22万3,816円 1平米 6万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ込み数は政府による補助政策によりやや回復傾向にある。 (2)行動制限の緩和により観光客等の人流回復が見られ、商業収益は回復基調。商業地取引は少ないが、地価動向の下落幅は縮小傾向である。
地域要因
(1)格別の変動要因はなく、一般的要因の影響を受け、地価は横ばい、若しくは若干の下落傾向にある。 (2)地域要因には変動はないが、一般的要因の影響を受け標準地周辺の地価動向は弱含み傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市石川町３１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,739 円／平米 14万4,601 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,570 円／平米 20万3,550 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,827 円／平米 20万7,706 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	260 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南東
側道幅員1	18 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	北西
側道幅員3	8 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	背後一部２中専
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市石川町３１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,163 円／平米 17万5,757 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,615 円／平米 17万639 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,792 円／平米 20万7,590 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,900 円／平米 21万7,865 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市石川町３１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万706 円／平米 13万4,574 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,229 円／平米 14万9,527 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,973 円／平米 21万1,495 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	57 ％
基準容積率	166 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	背後一部１低専
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市石川町３１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,034 円／平米 25万7,980 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,318 円／平米 24万5,695 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,624 円／平米 21万3,647 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情