路線価 (2023) 埼玉県所沢市三ヶ島3-1351-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 所沢市埼玉県所沢市三ヶ島３丁目１３５１番２
価格時点	2023 年
駅名	狭山ヶ丘駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,945 円 1平米 5万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,945 円／坪 1平米 5万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西武線沿線で、所沢市及びその周辺市の市街化調整区域の住宅地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する地元出身者等であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。賃貸市場は未発達で、取引の大半は前記需要者による自己居住を目的とした取引である。また、人口が減少している地域であり、地価は横ばいもしくは弱含みである。農家住宅、分譲住宅等が混在し、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は概ね所沢市及びその周辺市の西武線沿線で市街化調整区域内の住宅地域。需要者は近隣地域に地縁的選好性を有する同一需給圏内の居住者に概ね限定される。需給は低水準で安定的に推移している。農家住宅、分家住宅、一般的な分譲戸建住宅と取引される土地の規模は多様で、中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家戸建住宅が中心であり、取引は自己使用目的での売買が中心である。賃貸市場は未成熟であり、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なことから収益還元法の適用は断念した。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡、新型コロナウイルス感染症、物価上昇に伴う実質賃金の目減りによる影響にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺において、アパート等はほぼ見られず、賃貸市場が未成熟なため、対象標準地上に収益用建物の建設を想定することは合理的でないため、収益価格は試算しない。需要者の中心は、自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	狭山ヶ丘駅南西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等のほか畑も多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	所沢市埼玉県所沢市三ヶ島３丁目１３５１番２
標準地の範囲
東	50 m
西	55 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15.3 m
奥行き	19 m
面積	293 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地、空地の多い市街化調整区域内の住宅地であり、当面、現状維持で推移すると思われる。最寄駅から距離のあるバス便地域であるが、周辺では建売分譲も見受けられる。地価は横ばい傾向にある。 (2)農地等も多い市街化調整区域内の地域であり、地域要因に変化をもたらす外部要因も認められないため、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は、横這い圏内で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万7,945 円 1平米 5万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万7,945 円 1平米 5万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症、円安、幅広い品目での物価上昇と景気の先行きに不透明感が出てきている。低金利政策の今後の動向も注目される。 (2)大規模再開発事業が進展中の所沢駅周辺をはじめとする中心市街地の住宅市場は活況を呈し、全体的にも需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)バス便エリアの農家住宅地域であるが、一定程度の需要があることから、地価は概ね横ばいである。 (2)市街地周縁部の発展性の低い地域で、地域要因に大きな変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ７９７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市三ヶ島３丁目１３５１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,851 円／平米 10万5,299 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,437 円／平米 9万7,319 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,837 円／平米 12万5,089 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ７９７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市三ヶ島３丁目１３５１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	10万3,080 円／平米 34万782 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,080 円／平米 34万782 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,471 円／平米 24万2,895 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ７４１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市三ヶ島３丁目１３５１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万9,552 円／平米 29万6,059 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,552 円／平米 29万6,059 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,222 円／平米 18万9,176 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ７２８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市三ヶ島３丁目１３５１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万4,336 円／平米 21万2,695 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,689 円／平米 25万228 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,384 円／平米 18万9,712 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,400 円／平米 18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情