路線価 (2023) 埼玉県所沢市日吉町210-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 所沢市埼玉県所沢市日吉町２１０番１１
価格時点	2023 年
駅名	所沢駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 320万6,820 円
1平米当たり	1平米 97万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億2,000万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 403万3,320 円 1平米 122万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,000万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 403万3,320 円／坪 1平米 122万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、埼玉県南部のほか東京都を含む鉄道駅周辺の繁華性の高い商業地域全般と把握する。需要者の中心は地縁性のある法人等のほか、大手資本等の参入も見込める地域である。所沢プロペ通り商店街はエリアが狭いため、元々は取引・賃貸需要ともに逼迫していたが、コロナ禍で一時的な空室率の上昇や、様子見による市場の停滞感が生じた。現在は新規テナントの成約や、建て替え計画もあり、不動産市場に動きが戻ってきている。 (2) 同一需給圏は埼玉県内の繁華性の高い商業地域が圏域。特に代替競争関係が認められるのは、各商圏の中心商業地である。需要者は、県内及び首都圏の投資家及び不動産業者が中心。人通りの多いプロぺ通り沿いの商業地域に立地し、希少性があり、供給も限定的である。また、資金調達環境は良好であり、利回りは低下傾向である。一般的な需要の価格レンジは、取引の個別性に強く影響を受け、中心となる価格レンジの把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例の収集にあたっては近隣地域と競合する商業地域が限定されるため、県内の中心商業地域も含めて価格牽連性のある取引を採用した。収益価格の試算にあたっては、所沢プロペ通り商店街や近隣における賃貸事例を採用し、支払賃料、一時金等の水準を把握のうえ、収益性を検証した。以上により比準価格と収益価格を比較考量し、不動産市場の動向を考慮の上、他の標準地との均衡も検討した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、店舗、事務所の自己利用、又は、賃貸収入を目的とする取引が想定される。近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例、賃貸事例を収集しえた。標準地の存する地域は、希少性、資産性がより重視される傾向があり比準価格に反映される。また、主たる需要者である投資家等は収益性を重視する傾向がある。以上から、比準価格、収益価格を関連付け、代替競争関係がある標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	所沢駅北西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	29.6 坪 (98 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	大規模小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	所沢市埼玉県所沢市日吉町２１０番１１
標準地の範囲
東	10 m
西	10 m
南	20 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	108 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	所沢プロペ通り商店街に立地。一時的に発生した空室も徐々に解消しつつある。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)所沢プロペ通り商店街は飲食業等の比率が高く、賃料水準も高いため、コロナ禍による営業制限等の影響で一時的に空室率が高まった。現在は建替えや新規テナントの成約が見られ、コロナ禍以前の状況に戻りつつある。 (2)所沢市内で最も繁華性の高い所沢駅至近の商業地域で、今後も商業地として推移するものと予測する。地価動向は、上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 406万6,380 円 1平米 123万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 413万2,500 円 1平米 125万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 406万6,380円 1平米 123万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 393万4,140円 1平米 119万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 413万2,500円 1平米 125万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 393万4,140円 1平米 119万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の行動制限がなくなり、経済活動は以前に戻りつつある。一方、資源原材料価格等の高騰や低金利政策見直しの動きがあるも投資は未だ堅調。 (2)当該圏域の地価には二極化が見られるが、需要の弱い地域も下げ止まりの兆しが見られる。
地域要因
(1)プロペ通り商店街には潜在的な投資需要があるが、価格・賃料水準が高いため様子見から一時的に動きが鈍った。ようやく以前の状況に戻りつつある。 (2)地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４Ｃ８７１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市日吉町２１０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万8,236 円／平米 207万6,948 円／坪
推定価格 平米 坪	65万491 円／平米 215万523 円／坪
標準価格 平米 坪	122万5,030 円／平米 404万9,949 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県所沢市日吉町２１０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万1,350 円／平米 317万8,223 円／坪
推定価格 平米 坪	97万1,925 円／平米 321万3,184 円／坪
標準価格 平米 坪	123万285 円／平米 406万7,322 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	埼玉１公Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市浦和区
地域	埼玉県所沢市日吉町２１０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	173万2,144 円／平米 572万6,468 円／坪
推定価格 平米 坪	179万6,233 円／平米 593万8,346 円／坪
標準価格 平米 坪	124万5,654 円／平米 411万8,132 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県所沢市日吉町２１０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万2,433 円／平米 367万7,703 円／坪
推定価格 平米 坪	116万2,492 円／平米 384万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	121万4,725 円／平米 401万5,881 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情