路線価 (2023) 埼玉県所沢市小手指町1-15-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 所沢市埼玉県所沢市小手指町１丁目１５番７
価格時点	2023 年
駅名	小手指駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,590万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,590万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万898 円／坪 1平米 33万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西武線沿線で概ね所沢市及び周辺市の駅に近い商業地域が圏域。特に駅周辺の店舗ビル等との代替性が強い。需要者は地元で事業展開する法人や個人事業主、フランチャイズを展開する本部や加盟店、不動産業者等。物販、飲食の店舗等が中心に建ち並ぶ。駅前の高層マンション完成後から人口も増え、出店需要も増しており新規ビルの賃料は高めに推移。人気の住宅地を背後に抱える商業地域でもある。地価相場は３３～３５万円／㎡程度以上と見られる。 (2) 同一需給圏は所沢市及びその周辺市の普通商業地域である。需要者は自社利用目的の法人のほか、不動産開発又は投資による収益獲得を目的とする不動産業者や投資家が典型的である。小手指駅前の利便性の高い立地であり、需要は堅調である。商業地の通常売買の取引事例は少なく、需要者の思惑に左右されがちであって需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用して求めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界がある。商業地につき収益性の検討は不可欠であるが、自用の店舗も多いこと、賃料は地権者所有物件の相場が影響しやすいこと等から元本と賃料の相関は低く、収益価格は低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、類似標準地の動向も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は多数の取引事例から選択して適用し現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格で、妥当な価格となった。収益価格は本件のような駅前の商業地域に立地する収益不動産においては重視すべき価格である。収益価格の各収支項目は適切に査定し求めているが、採用した数値は想定である。一方、比準価格は実証性が高いため、本件では比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、他の標準地及び指定基準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小手指駅北方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	所沢市埼玉県所沢市小手指町１丁目１５番７
標準地の範囲
東	50 m
西	15 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	24 m
面積	288 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小手指駅北口の停車場線沿いの商業地域。電線の地中埋設化も行われた期待値の高い商店街。今後も発展を続けると見込まれる。売上は回復しつつあり地価も回復基調にある。期待が先行し上値が試されている。 (2)駅前の商業地域として成熟した地域であり、特別な地域要因の変動は見込まれず、当分の間は現状どおりに推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動が回復する中で原材料不足等からインフレが進行中。貨幣価値の目減り回避で不動産投資が選択されると、良好な物件には高値が付き易い。 (2)景気は新型コロナによる厳しい状況から、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。 (2)駅近くの商業地域で繁華性が比較的高いエリアであり、全般的市況の中、地価動向はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ８４１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市小手指町１丁目１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,846 円／平米 97万4,761 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,679 円／平米 98万7,433 円／坪
標準価格 平米 坪	36万1,160 円／平米 119万3,995 円／坪
査定価格 平米 坪	36万1,000 円／平米 119万3,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４Ｋ７２８４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市小手指町１丁目１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万3,768 円／平米 93万8,137 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,457 円／平米 95万333 円／坪
標準価格 平米 坪	33万410 円／平米 109万2,335 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	May-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県所沢市小手指町１丁目１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,203 円／平米 118万913 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,847 円／平米 121万2,796 円／坪
標準価格 平米 坪	35万9,654 円／平米 118万9,016 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Oct-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県所沢市小手指町１丁目１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,970 円／平米 119万9,979 円／坪
推定価格 平米 坪	34万862 円／平米 112万6,890 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,244 円／平米 115万4,601 円／坪
査定価格 平米 坪	34万9,000 円／平米 115万3,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４Ｃ６０１９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	狭山市
地域	埼玉県所沢市小手指町１丁目１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,815 円／平米 60万4,386 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,815 円／平米 60万4,386 円／坪
標準価格 平米 坪	34万1,073 円／平米 112万7,587 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情