路線価 (2023) 埼玉県所沢市上新井5-17-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 所沢市埼玉県所沢市上新井５丁目１７番３
価格時点	2023 年
駅名	新所沢駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3億3,400万 円 (1561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万7,484 円 1平米 21万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億3,400万 円 (1561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万7,484 円／坪 1平米 21万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広域的で概ね所沢市、埼玉県南部の市町及び東京都北部の路線商業地域。需要者の中心は物販及び飲食系のフランチャイズ店の他、地域の拠点としての営業所等を設けようとする事業者等である。近隣地域は比較的交通量の多い国道沿いに存しているため、広域的な同一需給圏となり、また、多様な需要が見込まれる。土地価格は１，５００㎡前後で３憶円～３億５，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、所沢市内の幹線道路沿いの路線商業地域であり、自動車関連施設やロードサイド型の店舗・営業所等を中心とする地域である。需要者はチェーン展開している車利用者向け飲食店等の沿道サービス施設等の事業者である。周辺地域は比較的交通量の多い国道沿いに立地することにより、需要は堅調に見受けられる。土地価格は１，５００㎡前後で３億円～３．５億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的な価格である。収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価格である。それぞれ妥当性を有するが、最有効使用は沿道型低層店舗地で、賃料水準が低いことから収益価格は低めに求められた。そこで、市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年価格との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は賃貸物件や投資用不動産が多く存する地域においては信頼性を有するが、路線商業地の賃貸を前提とする取引が少ないことから、想定事項を多く含み、やや低位に試算された。一方、比準価格は類似性を有する事例を多数収集のうえ適用したことから、市場性を反映し、適切に試算された。以上から、本件では市場における実勢を反映した比準価格をより重視し、収益価格についても十分に比較考量することにより、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新所沢駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	472.2 坪 (1561 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	57 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	169 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	所沢市埼玉県所沢市上新井５丁目１７番３
標準地の範囲
東	95 m
西	50 m
南	30 m
北	95 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	44 m
面積	1561 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	57 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	169 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は店舗等の出店需要が比較的高い路線商業地域で、背後の住宅地も成熟しつつある。繁華性等の要因に変動はなく、現状を維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。 (2)自動車販売店、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域。周辺は土地取引が少なく、地域要因に特段の変動要因はなく現状を維持しつつ推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響からの景気回復が期待される中、ロードサイド店舗の需要は見込まれ、市場の需給関係は強含みで推移している。 (2)景気は新型コロナによる厳しい状況から、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)幹線道路沿いの商業地域として沿道型店舗がみられる地域である。 (2)国道沿いのに自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)画地の形状が概ね整形で、規模も標準的なことから選好性は高い。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ８４１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市上新井５丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,943 円／平米 44万9,428 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,610 円／平米 57万7,261 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,834 円／平米 71万3,547 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ９５３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市上新井５丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,643 円／平米 59万594 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,882 円／平米 66万810 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,450 円／平米 72万2,196 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ７９７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市上新井５丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,298 円／平米 80万7,649 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,008 円／平米 81万3,302 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,607 円／平米 71万2,797 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４Ｃ７４１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市上新井５丁目１７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,222 円／平米 88万130 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,173 円／平米 87万6,662 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,257 円／平米 74万8,006 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情