路線価 (2023) 埼玉県所沢市東所沢1-3-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 所沢市埼玉県所沢市東所沢１丁目３番１４
価格時点	2023 年
駅名	東所沢駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (546 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (546 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万9,478 円／坪 1平米 26万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ武蔵野線及び西武線沿線のうち、概ね所沢市及び東京都を含む周辺市町の商業地域である。需要の中心は、地元又は地元に地縁を有する事業者であるが、全国に店舗展開している事業者の需要もみられる。しかし、外食産業等に店舗網の縮小の動きも出てきていることから、その動向には注意を払う必要がある。中心価格帯は画地規模、用途によりまちまちであり、その把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線、西武池袋線・同新宿線沿線の鉄道駅周辺に形成された商業地域全般を圏域とする。需要者の中心は、地縁性を有する個人事業者や地元企業等が中心であるが、広域に展開する大手資本等の参入も見られる。コロナ禍に「ところざわサクラタウン」等が開業したため当初は変化が乏しい状況であったが、最近は行動制限がなくなりイベント等が開催されて、週末に観光客の姿が見られるようになっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は東所沢駅を利用する通勤客及び近隣住民を顧客とする商業地域であり、商業背後地の範囲は狭い。令和２年秋の「ところざわサクラタウン」のオープン、学校法人開智学園の開設（令和６年４月予定）等は地域の発展に明るい材料である。容積率を追求する建物は少ないため、収益価格は低位に試算された。本件では、比準価格を重視、収益価格を斟酌し、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例の収集にあたっては所沢市の全域、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。収益物件は近隣地域及び周辺の賃貸事例から市場の実態を反映した収益価格を試算したが、実質賃料水準が低めに設定されておりやや低位に求められた。したがって比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、不動産市場の動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東所沢駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	165.2 坪 (546 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗ビル、低層店舗が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	所沢市埼玉県所沢市東所沢１丁目３番１４
標準地の範囲
東	20 m
西	75 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	39 m
面積	546 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東所沢駅前通沿に店舗事務所ビル等がみられる商業地域である。繁華性は高くない。ところざわサクラタウン開業に続き、令和６年４月に学校法人開智学園の開設が計画されている。地価はやや上昇している。 (2)東所沢駅前通り及び周辺は中低層の商業施設が中心で、商業施設等の状況に変化はなく概ね繁華性を維持している。ところざわサクラタウン等の開業に続き、周辺に整備計画があり、今後土地利用の転換が進む見込である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万2,538 円 1平米 27万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 87万9,396 円 1平米 26万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症、円安、幅広い品目での物価上昇と景気の先行きに不透明感が出てきている。低金利政策の今後の動向も注目される。 (2)コロナ禍の行動制限がなくなり、経済活動は以前に戻りつつある。一方、資源原材料価格等の高騰や低金利政策見直しの動きがあるも投資は未だ堅調。
地域要因
(1)本件標準地周辺では地価の上昇が認められる。ただ、新型コロナウィルス感染症、物価上昇等の地価への影響が懸念される。 (2)東所沢駅周辺はコロナ禍の影響で閉店・休業が見られたが、新規出店もあり概ね繁華性を維持。サクラタウン開業後も周辺整備が進む見込みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ３８９０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市東所沢１丁目３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,985 円／平米 98万1,832 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,955 円／平米 99万1,651 円／坪
標準価格 平米 坪	39万6,766 円／平米 131万1,708 円／坪
査定価格 平米 坪	39万7,000 円／平米 131万2,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ７９７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市東所沢１丁目３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,298 円／平米 80万7,649 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,008 円／平米 81万3,302 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,620 円／平米 97万4,014 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ８４１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市東所沢１丁目３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,943 円／平米 44万9,428 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,610 円／平米 57万7,261 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,397 円／平米 88万4,014 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ６０１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市東所沢１丁目３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,266 円／平米 137万9,481 円／坪
推定価格 平米 坪	42万187 円／平米 138万9,138 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,055 円／平米 101万8,430 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ６３８３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県所沢市東所沢１丁目３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,785 円／平米 31万53 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,148 円／平米 55万9,203 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,688 円／平米 73万2,901 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情