路線価 (2023) 埼玉県所沢市大字牛沼字北山321-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 所沢市埼玉県所沢市大字牛沼字北山３２１番１外
価格時点	2023 年
駅名	所沢駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6億1,000万 円 (3263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	6億1,300万 円 (3263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万1,528 円／坪 1平米 18万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、所沢市内の幹線道路沿いの商業地域を中心としつつ、周辺市域や商業利用可能な地域に広く及んでいる。需要者は同一需給圏の内外を問わず、ある程度の資本力のある法人、事業者が主体となる。広域的な幹線道路沿いにあり、画地規模も大きいことから土地取引は非常に少ない。取引の中心となる価格帯は、画地条件などによって大きく異なるため把握しづらくなっている。 (2) 同一需給圏は主に西武線沿線で、概ね所沢市及び周辺市町の国道・県道等の幹線道路沿いに形成される路線商業地域と把握する。大企業の店舗や、自動車ディーラー等の他、古くからの企業も見受けられ、地場に根付いた店舗が見受けられる。市況の低迷時においても少しの入れ替わりがある程度で時代と共に緩やかな入れ替わりがある地域である。近年の市況も大きな変化は無い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域内には自用の店舗のほか賃貸用物件も見受けられる。ただし、賃貸用投資を目的にした土地の取得は少なく、土地価格に対して賃料水準はやや低位となりやすい地域である。よって、本件では市場の実勢を反映した比準価格を重視しつつ、収益性を反映した収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的な価格である。収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価格である。収益性が低位に求められたことから、収益の採算性より、自用として店舗を経営する事の方が市場に参入できるという結果となった。したがって、市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	所沢駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	987 坪 (3263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	主要街道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	66 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	162 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	所沢市埼玉県所沢市大字牛沼字北山３２１番１外
標準地の範囲
東	180 m
西	50 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	25 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広域的幹線道路沿いにあり、地域の状況を変動させるような特別な要因は見られず、今後も現在の状況を推移していくものと予測される。 (2)国道４６３号沿いに沿道型店舗、自動車関連店舗、飲食店、幼稚園、ガソリンスタンド、人形店等が建ち並ぶ地域である。一定の繁華性は認められるが、駐車場の整備や間口の大きい敷地が好まれる傾向がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の直接的な影響は穏やかになってきたが、国際安全保障問題、金融情勢や物価動向等により、景気は不安定な状況にある。 (2)新型コロナの影響から一時期は一般市場が下落傾向であったが、金融緩和等により、短い期間であった。一方、条件の良い不動産は、回復基調である。
地域要因
(1)概ね熟成している路線商業地域であり、特別な地域要因の変化は認められない。 (2)商業地域であり特段の地域要因の変更はないものの、路線商業としての熟成度はある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ７４１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市大字牛沼字北山３２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,525 円／平米 70万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,800 円／平米 70万6,823 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,873 円／平米 62万1,108 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ７９７２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市大字牛沼字北山３２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,298 円／平米 80万7,649 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,764 円／平米 81万2,496 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,805 円／平米 69万309 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ９５３０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	所沢市
地域	埼玉県所沢市大字牛沼字北山３２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,554 円／平米 53万4,098 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,362 円／平米 53万6,769 円／坪
標準価格 平米 坪	20万695 円／平米 66万3,498 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４Ｋ９５３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	狭山市
地域	埼玉県所沢市大字牛沼字北山３２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,254 円／平米 45万3,762 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,256 円／平米 44万544 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,852 円／平米 61万4,427 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情