路線価 (2023) 北海道函館市大縄町71-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市大縄町７１番５外
価格時点	2023 年
駅名	函館駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4,220万 円 (902 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,210万 円 (902 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円／坪 1平米 4万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市の中心商業地域からやや外れに所在する幹線道路沿いの地域である。需要者は函館在住の商業従事者が中心であるが、函館以外の大手資本も含まれる。人口の減少による経済規模の縮小と中心商業地と郊外型店舗との競合により、商業地の空洞化に歯止めがかからず、土地に対する需要は不振であるが、中心市街地の活性化計画により、空地、空店舗の有効利用も見受けられるようになっており、地価は若干の下落に留まっている。 (2) 同一需給圏は、函館市旧市街地の中心商業地から外れた幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元事業者のほか、まとまった画地にはコンビニエンスストアやドラッグストア等の出店需要があり全道あるいは全国展開の企業の需要がある。需要者の業態や立地建物により需要の中心的な規模は定めがたいが、単価としては１㎡あたり４．５万から５万円程度の価格で需要される。周辺も含め地域は徐々に衰退傾向にあり地価は弱含みで推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の中心は収益性を重視する経営者であるが、自用の不動産における路面店の店舗経営がほとんどである。又、空店舗も目立っており、収益価格の規範性には限界があると判断した。このため、比準価格を重視し収益価格を関連付けて代表標準地との検討を行い、更に地域経済動向を踏まえた不動産市況及び単価と総額との関連の適否についても考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ２階建店舗・事務所を想定し、中長期的視点から収益性を分析したが、テナント需要が弱く店舗、事務所共に空室が目立つ市内賃貸状況を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は周辺環境が類似している商業地に係る複数の取引事例から比準され信頼性があるため、市場動向の検討及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ函館駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	272.8 坪 (902 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、一般住宅が混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市大縄町７１番５外
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	80 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	45 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに事務所、大型コンビニエンスストア、戸建住宅等が混在する地域である。地域要因に変動はないが新型コロナウイルス感染症の影響による市内商業地需要の減少により、地価は弱含み傾向で推移している。 (2)幹線道路沿いに事業所、店舗、戸建住宅等が混在する地域である。古くからの卸売事業所が残っており店舗集積度は低く、また住宅地としての環境が劣るため、需要が全般的に弱い。今後とも地価は下落基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 15万5,051円 1平米 4万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 15万5,051円 1平米 4万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるものの設備投資、観光、雇用環境等で持ち直しの動きがみられている。 (2)公共投資は幾分減少しているものの設備投資は緩やかに持ち直している。コロナ禍の中で商業地の取引は様子見の状況が続いており動意に乏しい。
地域要因
(1)比較的中心部に所在する商業地域であるが、背後人口の減少等により土地需要が減退し、地価は弱含みで推移している状況にある。 (2)古くからの店舗、事務所等が多い商業地域であるが、背後人口の大幅な減少等から店舗需要は低迷しており、地価は弱含み傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市大縄町７１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,950 円／平米 13万2,075 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,167 円／平米 12万9,486 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,963 円／平米 15万5,260 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市大縄町７１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,042 円／平米 13万5,685 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,283 円／平米 14万9,706 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,318 円／平米 15万6,433 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市大縄町７１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,206 円／平米 13万9,533 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,530 円／平米 15万522 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,938 円／平米 15万5,177 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市大縄町７１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万286 円／平米 13万3,186 円／坪
推定価格 平米 坪	4万286 円／平米 13万3,186 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情