路線価 (2023) 埼玉県加須市諏訪2-2-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 加須市埼玉県加須市諏訪２丁目２番１５
価格時点	2023 年
駅名	加須駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	859万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	859万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円／坪 1平米 4万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね加須市及び隣接市の東武伊勢崎線沿線に在する中規模住宅地域。需要者は市内在住または市内在勤の一次取得者が大半を占めるが、建売目的の地元不動産業者等の需要もみられる。需給動向については、周辺の調整区域内の宅地との競合により、需給は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地７００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円前半である。 (2) 同一需給圏は概ね加須市内の東武伊勢崎線沿線の住宅地域。需要者は市内在住又は在勤の一次取得者が中心。地域周辺は市内では居住環境や利便性に恵まれた住宅地である。需給は総じて弱含みながらも不動産業者の戸建・宅地分譲は相対的に堅調で、一方個人間取引はやや低調に推移している。土地は１５０～２００㎡程度で６００～１０００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円台前半が取引の中心であるが建築工事費の上昇等により総額はやや上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等も散見される地域であるが、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視した一般住宅等の自己使用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は建築費上昇により土地に帰属する純収益がマイナスになったため試算できなかった。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、地域の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 現実の取引価格は当事者の属性等による相応の分散が見られる中、多数の取引事例から典型的な市場水準となりうる価格を見出して比準価格を試算した。土地所有者が節税目的のためにアパート等を建設するケースでは土地取得費の回収は前提としておらず土地帰属純収益がマイナスとなり収益価格が試算できなかった。比準価格を採用すべきところ、低位な価格帯の取引が一定割合を占める市場実態を考慮し、昨年との市場動向の変動を勘案して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	加須駅北方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加須市埼玉県加須市諏訪２丁目２番１５
標準地の範囲
東	130 m
西	20 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域で、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。 (2)低層住宅地として安定しており、今後とも略現状の環境を維持してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は微減、世帯数は微増。県内経済は持ち直しの動きがみられるものの、不動産の需要・取引件数は弱含みで推移している。 (2)令和４年の加須市内の土地・戸建住宅の取引は、分譲は堅調に推移しているが、調整区域の物件が多く、市街地住宅地は総じて弱含みの状況が継続中。
地域要因
(1)加須駅徒歩圏内に位置する利便性、住環境が比較的良好な住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。 (2)各種施設への利便性に恵まれた住宅地であるが、小学校へはやや遠く、調区内に供給される宅地との競合から地価はやや弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23121012 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市諏訪２丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,345 円／平米 14万9,911 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,586 円／平米 14万7,401 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,357 円／平米 14万9,950 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23121012 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市諏訪２丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,963 円／平米 15万1,954 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,808 円／平米 14万4,829 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,839 円／平米 14万8,238 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121012 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市諏訪２丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,812 円／平米 15万1,454 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,478 円／平米 14万7,044 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,331 円／平米 15万3,170 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121007 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市諏訪２丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,933 円／平米 13万8,630 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,231 円／平米 13万6,310 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,909 円／平米 14万5,163 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情