路線価 (2023) 北海道函館市宇賀浦町20-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市宇賀浦町２０番５外
価格時点	2023 年
駅名	松風町駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円／坪 1平米 4万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、各種店舗、飲食店、事務所等の開設を前提とした道内外の法人等である。海岸道路沿いの眺望の良い地域であるため観光客を対象とした店舗用地取得の動きも見られ地価は横這い傾向にあったが、この１，２年新型コロナウィルス感染症の影響による需給の悪化の影響を受け、下落に転じており、今年度も同様に推移している。取引の中心となる価格帯はまちまちである。 (2) 同一需給圏は旧市街を中心とする幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は地元小規模事業者であるが、規模が大きな土地には大手の需要もある。標準地は西部地区から湯の川温泉へと至る観光拠点を結ぶ、海側の眺望良好な幹線道路沿いに位置し観光客を顧客対象とする事業用の需要があるのが特長であるが、新型コロナウイルスの影響から当該需要は様子見の状態にある。当地域は、用途や需要規模に多様性があり取引の中心となる価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の中心は収益性を重視する経営者であるが、自用の不動産における路面店の店舗経営がほとんどである。又、空店舗も目立っており、収益価格の規範性には限界があると判断した。このため、比準価格をそのまま採用し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を行い、更に地域経済動向を踏まえた不動産市況及び単価と総額との関連の適否についても考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者の中心は、路面店経営を志向する小規模経営者あるいは自社ビルの事務所であり、まとまった土地に対して資本規模が大きな法人の自己利用需要も考えられる。賃貸物件については、空室率の上昇傾向など賃貸経営に不安要素があり、久しく新規供給がない。自用目的の取引を中心に試算した比準価格は信頼性が高い反面、収益価格の規範性には限界があると判断し、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	電停松風町　南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、飲食店等が混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市宇賀浦町２０番５外
標準地の範囲
東	100 m
西	250 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗・事務所等が混在する海岸道路沿いの路線商業地域で長年の下落により底値に近い状態にあり地価は横這いで推移していたが新型コロナウィルス感染症の影響による需給の悪化により昨年に引き続き下落の状況にある。 (2)背後地域の空洞化が進む地価水準の低い幹線道路沿いの商業地である。海側への眺望が開けた地域のため観光客を顧客対象とする需要があったが、先行き不透明感から観光需要は低迷し、当面需要は弱含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるものの設備投資、観光、雇用環境等で持ち直しの動きがみられている。 (2)公共投資は幾分減少しているものの設備投資は緩やかに持ち直している。コロナ禍の中で商業地の取引は様子見の状況が続いており動意に乏しい。
地域要因
(1)幹線道路沿いの商業地域である。観光客の顧客の割合が比較的高い地域であり、新型コロナウィルス感染症の影響を受け地価は弱含んでいる。 (2)海側の眺望が良い観光動線上の地域で、新型コロナウイルスの影響による先行き不透明感で観光用途の需要は弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市宇賀浦町２０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,938 円／平米 17万5,013 円／坪
推定価格 平米 坪	5万902 円／平米 16万8,282 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,855 円／平米 16万4,821 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市宇賀浦町２０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,669 円／平米 17万818 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,669 円／平米 17万818 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,744 円／平米 16万1,148 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市宇賀浦町２０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,349 円／平米 14万6 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,930 円／平米 13万8,621 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,077 円／平米 15万2,331 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市宇賀浦町２０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,236 円／平米 17万9,304 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,173 円／平米 17万5,790 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,053 円／平米 16万2,169 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情