路線価 (2023) 埼玉県加須市下高柳字下小宮1185-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 加須市埼玉県加須市下高柳字下小宮１１８５番２
価格時点	2023 年
駅名	加須駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	827万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,724 円 1平米 2万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	827万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,724 円／坪 1平米 2万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は加須市及び周辺の市街化調整区域内住宅地。需要者の中心は加須市及び周辺市に居住又は在勤の一時取得者層である。広くて割安な物件への需要者の志向が強く加須市南部に位置する市街化調整区域内住宅地の需給は堅調に推移してきた。ここ１～２年も分譲は活発であるが、建築工事費の上昇傾向等から先行は予断を許さない。取引の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で総額６００～１１００万円程度、新築戸建住宅で概ね２０００万円台である。 (2) 同一需給圏は加須市及び隣接市町に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者は地縁性を有する個人の一次取得者が中心であるが、首都圏からの需要もみられる。需給動向については、市街化調整区域内は新規の住宅供給が多く、割安感から根強い需要が見られる。取引の中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で６００万円～８００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 現実の取引価格は当事者の属性等による相応の分散が見られ、その程度は徐々に拡大傾向にあるが、その中でも多数の取引事例から、対象標準地の規模・総額等を踏まえながら市場全般の状況を反映した価格を見出して比準価格を試算した。自用目的の取引が支配的であり、賃貸市場は形成されていないため収益価格は試算せず、中心となる市場参加者の属性を検討し、昨年との市場動向の変動を勘案のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地は市街化調整区域内に存し、周辺に共同住宅等は見受けられない。従って、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。地域の特性は自己使用目的での取引が中心であり、比準価格に相対的に信頼性が高い。また、現状はウイズコロナが定着する中で、市街化調整区域への需要は安定的であることを勘案して比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	加須駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	112.2 坪 (371 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか、一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１１号区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加須市埼玉県加須市下高柳字下小宮１１８５番２
標準地の範囲
東	240 m
西	250 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	24 m
面積	370 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画法第３４条１１号区域
街路	基準方位北　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では戸建住宅等が増加しており、住宅地として熟成してゆくものと予測する。 (2)農家住宅のほか、一般住宅も見られる市街化調整区域内の住宅地域で、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,724 円 1平米 2万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,724 円 1平米 2万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年の加須市内の土地・戸建住宅の取引は、分譲は堅調に推移しているが、調整区域の物件が多く、市街地住宅地は総じて弱含みの状況が継続中。 (2)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、緩やかに持ち直しの動きがみられる。加須市の人口は減少傾向が弱まりつつある。
地域要因
(1)土地・新築住宅の分譲が依然として活発に推移している。 (2)加須駅からやや距離のある一般住宅、農家住宅が混在する地域であるが、市街化調整区域内の物件への需要は高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23121007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市下高柳字下小宮１１８５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,625 円／平米 7万8,104 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,992 円／平米 9万2,542 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,598 円／平米 8万1,321 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23121012 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市下高柳字下小宮１１８５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,717 円／平米 11万1,468 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,336 円／平米 10万3,597 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,440 円／平米 9万717 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市下高柳字下小宮１１８５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万332 円／平米 6万7,218 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,591 円／平米 7万4,686 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,559 円／平米 6万4,662 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121007 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市下高柳字下小宮１１８５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,775 円／平米 9万8,436 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,908 円／平米 9万5,570 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,395 円／平米 8万650 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23121012 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市下高柳字下小宮１１８５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,689 円／平米 5万1,868 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,689 円／平米 5万1,868 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,128 円／平米 7万3,155 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情