路線価 (2023) 埼玉県加須市麦倉字本村183-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 加須市埼玉県加須市麦倉字本村１８３番３
価格時点	2023 年
駅名	柳生駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	403万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	403万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円／坪 1平米 1万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武日光線の新古河駅及び柳生駅勢圏に位置する加須市北川辺地区内の住宅地域である。需要者は地縁性を有する個人の一次取得者が多く、圏外からの転入者は少ない。需給動向については、駅接近性、利便性等が劣り、水害リスクも高い地域のため、需給は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地４００万円～４５０万円程度（規模２９０㎡程度）である。 (2) 同一需給圏は加須市北川辺地区内の住宅地である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一時取得者層が多く、同一需給圏外からの転入者は限定される。圏外への流出圧力が強い一方で流入は限定的であり、地価の下落傾向が継続している。取引の中心となる価格帯は、２００～３００㎡程度の更地で総額３００～６００万円程度、中古住宅についても５００万円程度で、新築戸建住宅の取引は一部の地域を除いて限定的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は非線引都市計画区域内の住宅地域で、自己使用目的の取引が大半を占め、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は非線引都市計画区域内に位置し、最寄駅から遠く、賃貸市場が未成熟であるため、適用を断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、地域の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 非線引都市計画区域内に存し、事業収支の観点から新築共同住宅を想定することは非現実的であることから収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が支配的であることから、中心となる市場参加者の属性を検討し、昨年との市場動向の変動を勘案のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柳生駅南西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	87.7 坪 (290 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほか店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加須市埼玉県加須市麦倉字本村１８３番３
標準地の範囲
東	25 m
西	20 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	15 m
面積	290 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅のほか店舗等が見られる住宅地域で、地域の発展又は衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。 (2)空地等も見られ土地利用は静態的に推移しており、今後とも現状の環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は微減、世帯数は微増。県内経済は持ち直しの動きがみられるものの、不動産の需要・取引件数は弱含みで推移している。 (2)令和４年の加須市内の土地・戸建住宅の取引は、分譲は堅調に推移しているが、調整区域の物件が多く、市街地住宅地は総じて弱含みの状況が継続中。
地域要因
(1)柳生駅から１．７㎞に位置する接近性に見劣りする住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。 (2)加須市北川辺地区は人口減少傾向が顕著であり、土地取引件数も少なく市況は弱い状況にある。水害リスクも再認識されていると思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１２１００７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市麦倉字本村１８３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,670 円／平米 4万8,499 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,172 円／平米 4万6,853 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,627 円／平米 4万5,051 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23121007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市麦倉字本村１８３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,848 円／平米 4万5,781 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,322 円／平米 4万7,349 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,496 円／平米 4万7,924 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121007 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市麦倉字本村１８３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,336 円／平米 5万701 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,571 円／平米 5万1,478 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,487 円／平米 4万1,282 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２１００６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市麦倉字本村１８３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,299 円／平米 4万7,272 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,956 円／平米 4万2,833 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,875 円／平米 4万9,177 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｙ２３１２１００６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市麦倉字本村１８３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,621 円／平米 5万4,949 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,655 円／平米 5万1,755 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,042 円／平米 3万9,811 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情