路線価 (2023) 埼玉県加須市花崎1-20-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 加須市埼玉県加須市花崎１丁目２０番１
価格時点	2023 年
駅名	花崎駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	867万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,764 円 1平米 5万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	867万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,764 円／坪 1平米 5万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね加須市内及び隣接市内に在する東武線沿線の商業地域。需要者は地元企業、地縁性を有する個人事業主等が中心である。近年は幹線道路沿いの路線商業地域に存する大型店舗への顧客流出が続いており、需要は弱含んでいる。取引の中心となる価格帯は、商業地のために個別性が強く様々であるが、標準的画地（１８０㎡）程度の土地で１，１００万円前後である。 (2) 同一受給圏は加須市及びその周辺市の商業地域。需要者の中心は、圏域内に地縁性を持つ個人又は中小企業等であり、圏域外からの参入者は少ない。背後に良好な住宅地域を抱えるものの、郊外型大型商業施設の進出等により、商況は低迷が続いている。商業地としての取引は少なく、地価水準が背後の住宅地とあまり差異がない状態となっている。中心となる価格帯は、取引件数が少なく一概に見出し難いが、土地総額で８００万円～１２００万円程度と推測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸店舗等も見られる地域であるが、取引においては自己使用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため、低位に求められた。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、地域の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅周辺の商業地であり収益性も尊重されるべきであるが、需要者の中心は地元の法人及び個人が中心である。自己利用目的の店舗等が多く、収益性に着目した取引は少ない。一方、対象標準地と代替・競争関係にある取引事例から求めた比準価格は、市場実勢を反映した価格と判断できる。本件では、実証的・説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年価格及び周辺標準地との検討、周辺商業地価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	花崎駅南西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	45.7 坪 (151 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅等が混在する駅近くの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加須市埼玉県加須市花崎１丁目２０番１
標準地の範囲
東	75 m
西	0 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、共同住宅等が混在する駅近くの商業地域で、地域の発展又は衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。 (2)花崎駅周辺の商業地域であるが、商業集積度は高くなく住宅等も混在する地域。当面現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,732 円 1平米 5万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 19万426円 1平米 5万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 19万426円 1平米 5万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は微減、世帯数は微増。県内経済は持ち直しの動きがみられるものの、不動産の需要・取引件数は弱含みで推移している。 (2)ウィズコロナへの移行が進む中、供給面での制約、金融市場変動、物価高による消費マインド冷え込み等が不動産市況へ及ぼす影響に留意が必要。
地域要因
(1)花崎駅から１５０ｍに位置する駅接近性に優れる商業地域であるが、商況は弱含みな状況が続いており、地域要因に特段の変化は見られない。 (2)花崎駅周辺は商業地としての相対的地位が低下傾向。既成店舗等は転廃業等も散見される。地価水準は弱含み傾向で、背後住宅地との価格差は縮小。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23124005 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県加須市花崎１丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,938 円／平米 20万4,767 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,103 円／平米 19万2,089 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２１００７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市花崎１丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,239 円／平米 12万6,418 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,097 円／平米 14万9,091 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,663 円／平米 18万716 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１２１０１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市花崎１丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,512 円／平米 14万3,851 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,946 円／平米 14万1,979 円／坪
標準価格 平米 坪	5万525 円／平米 16万7,036 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２４００９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県加須市花崎１丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,166 円／平米 15万9,237 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,984 円／平米 18万1,777 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,515 円／平米 19万145 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｙ２３１２１０１２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市花崎１丁目２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,640 円／平米 17万722 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,284 円／平米 16万2,933 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,042 円／平米 18万8,581 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情