路線価 (2023) 埼玉県加須市三俣2-19-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 加須市埼玉県加須市三俣２丁目１９番３外
価格時点	2023 年
駅名	加須駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,500万 円 (1185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,490万 円 (1185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,068 円／坪 1平米 4万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね加須市及び周辺市内の路線商業地域。需要者は地元資本の小売業・サービス業等の事業者のほか規模によっては関東近県に事業展開する事業者も想定される。近隣地域は交通量の多い路線商業地域であるが周辺の大型商業施設との競合もあって閉店する物件等もみられ商況は停滞気味である。一方でサービス系施設の進出もみられ、業種・業態によっては需要も見込まれる。需要者のニーズは多様で取引の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、加須市及び周辺市町に広がる路線商業地域一体と判定した。需要者の属性は、広域的なエリアで多店舗を展開する量販、飲食、自動車関連等の法人事業者、地元事業者等が中心である。ただし、店舗・営業所等の退出を念頭に置く事業者と、土地保有を継続したい地主のニーズが一致する定期借地設定等が主流で、土地の売買はそれほど多くない。なお、路線商業地域での取引は個別性が強く、中心的な価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件も見られるが賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格には相対的な限界が認められる。直近の建築費の上昇傾向もあって土地帰属純収益は低下している。商業地の取引事例は限定的で、かつ、現実の取引価格には相応の分散が見られる中で、採用した取引事例はもとより採用外の取引事例等も検討して典型的な市場水準となりうる価格を見出して試算した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 路線商業地域に存し、収益性も重視されるべきであるが、自用物件や定期借地権が多い地域。新規賃料の把握は難しく、収益価格の精度には限界がある。一方、対象標準地と代替・競争関係にある取引事例から求めた比準価格は、市場実勢を反映した価格と判断できる。本件では、実証的かつ説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年標準地価格及び代表標準地との検討、更に周辺商業地の標準地価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	加須駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	358.4 坪 (1185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	26.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加須市埼玉県加須市三俣２丁目１９番３外
標準地の範囲
東	170 m
西	90 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	37 m
奥行き	32 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２６．６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理済みの路線商業地域で、商業集積の程度は必ずしも高くなく、商業施設の閉店や新規出店等を伴いながら今後とも路線商業地域として熟成してゆくものと予測する。 (2)区画整理済みの路線商業地で商業集積度はそれほど高くない地域。今後は、郊外型店舗の新たな進出等、緩やかな発展が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外大型商業施設へ客足は流れており、地元購買率は増加しているものの、市街地の商店街は商況の低下が進行中。 (2)ウィズコロナへの移行が進む中、供給面での制約、金融市場変動、物価高による消費マインド冷え込み等が不動産市況へ及ぼす影響に留意が必要。
地域要因
(1)商業集積の程度は必ずしも高くない路線商業地域で、物販店、飲食店舗等の閉店が見られる一方で、サービス系施設等の進出が見られる。 (2)価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。沿道施設を誘導する地区ではあるものの、商況は弱含み傾向が続く路線商業地域。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23121012 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市三俣２丁目１９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,782 円／平米 20万7,557 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,523 円／平米 22万3,231 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,521 円／平米 20万6,694 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２１００７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市三俣２丁目１９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,239 円／平米 12万6,418 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,097 円／平米 14万9,091 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,733 円／平米 15万4,499 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１２１０１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市三俣２丁目１９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,652 円／平米 9万4,724 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,228 円／平米 15万6,136 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,192 円／平米 15万9,323 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121012 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市三俣２丁目１９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,548 円／平米 13万746 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,548 円／平米 13万746 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,559 円／平米 16万3,842 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23121012 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県加須市三俣２丁目１９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,496 円／平米 12万656 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,433 円／平米 11万7,141 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,779 円／平米 15万1,345 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情