路線価 (2023) 埼玉県本庄市小島2-1789-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 本庄市埼玉県本庄市小島２丁目１７８９番７
価格時点	2023 年
駅名	本庄駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	562万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	562万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,445 円／坪 1平米 3万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で本庄駅勢圏に存する中規模住宅地域。需要者は本庄市及び上里町等に居住する３０代～４０代のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。駅から徒歩圏にある住宅地や居住環境良好な住宅地は、地価は上昇（本庄早稲田の杜地区）または横ばい傾向にある。一方、郊外部においては下落傾向にある。土地は２００㎡程度で１０００万円前後、新築の戸建住宅は２５００万円前後が取引の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線の本庄駅、神保原駅の各駅勢圏の住宅地域である。需要者は本庄市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。標準地が存する地域は駅からやや遠く土地需要が弱いため、地価も弱含みである。市場の中心価格帯は土地２００㎡程度で５００万～８００万円、新築戸建住宅は２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的での需要が中心であり、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集、採用することができた。一方、標準地の周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、画地規模が小さい等、共同住宅の建築を想定することが困難であり、収益還元法は非適用と判断した。従って、住宅地の市場性を反映し、精度の高い比準価格を標準とし、近隣地域の不動産市況を考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺は共同住宅等の収益物件も見られるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	本庄駅北西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本庄市埼玉県本庄市小島２丁目１７８９番７
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	168 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道４６２号以西の住宅地域
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状維持程度の土地利用を継続するものと予測する。市街地の外縁部にあたる住宅地で生活利便性に劣り、需要は限定的で地価水準は弱含みで推移するものと思料される。 (2)一般住宅のほか農地もみられる地域であり、最寄駅から遠いため、当面は宅地化は進まずに現状のまま推移するとみられる。地価は当該地域の土地需要を反映して下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く、上昇している。取引件数は前年同期間と比較すると減少し、住宅着工戸数は前年同期間より増加。 (2)本庄市の人口は減少傾向だが、低金利もあり住宅地需要は堅調に推移している。ただし今後は建築費高騰による需要の減少が懸念される。
地域要因
(1)駅徒歩圏外にある自然発生の住宅地域で、地域要因に格別の変動要因は認められない。 (2)最寄駅から遠く生活利便性がやや劣る住宅地域である。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市小島２丁目１７８９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,831 円／平米 10万8,539 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,281 円／平米 10万6,721 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,281 円／平米 10万6,721 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市小島２丁目１７８９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,798 円／平米 16万4,632 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,798 円／平米 16万4,632 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,023 円／平米 10万9,174 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市小島２丁目１７８９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,524 円／平米 15万502 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,947 円／平米 14万1,983 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,076 円／平米 10万2,737 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市小島２丁目１７８９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,457 円／平米 14万363 円／坪
推定価格 平米 坪	4万435 円／平米 13万3,678 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,764 円／平米 10万5,012 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情