路線価 (2023) 埼玉県本庄市柏2-2318-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 本庄市埼玉県本庄市柏２丁目２３１８番１
価格時点	2023 年
駅名	本庄駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	848万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	848万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,969 円／坪 1平米 4万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ高崎線本庄駅勢圏及び上越新幹線本庄早稲田駅勢圏の住宅地域。需要者は本庄市及び児玉郡内に居住する３０代～４０代の一次取得層が中心であると考えられる。当該地域は一般住宅等のほかに空地も見られる住宅地域で、土地区画整理事業の施された地域に比べて人気は低位にあるものの、駅まで徒歩圏にあって需要は安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は１０００万円前後、新築戸建住宅は２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線の本庄駅、神保原駅の各駅勢圏の住宅地域であるが、とりわけ本庄駅勢圏の住宅地域に強い代替関係が認められる。需要者は本庄市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。標準地が存する地域は、既存の住宅地域で最寄駅や商業施設にも比較的近く、一定の需要が認められる。市場の中心価格帯は土地２００㎡程度で１０００万円前後、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域では戸建住宅地としての自己利用目的の需要が中心で、対象公示地の規模及び間口・奥行等の画地条件、賃貸市場の動向等から共同住宅の建築を想定することは困難であり、収益還元法の適用は現実的でないため断念した。概ね安定的に推移している当該地域の市場動向を勘案し、代表標準地からの検討を踏まえ、実際の取引市場を反映した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺は共同住宅等の収益物件は少ないうえ、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難であることから収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	本庄駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本庄市埼玉県本庄市柏２丁目２３１８番１
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	12.5 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	空地も見られる既成の住宅地域
街路	基準方位　北　　６．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅を中心とする既成の住宅地域で、当面現状のまま推移するものと思料する。地価水準は概ね横ばい乃至若干の弱含みで推移するものと思われる。 (2)中小規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変動はないとみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地取引件数は若干減少している。コロナ禍の影響により停滞感のあった市場には動きが戻ってきている。 (2)本庄市の人口は減少傾向だが、低金利もあり住宅地需要は堅調に推移している。ただし今後は建築費高騰による需要の減少が懸念される。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められない。駅へ徒歩圏の当該地域での需要は安定しており、過去１年間の地価は概ね横ばいで推移している。 (2)本庄駅南側の既存の住宅地域で、駅や商業施設に比較的近く生活利便性が良好である。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通で変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市柏２丁目２３１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,798 円／平米 16万4,632 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,798 円／平米 16万4,632 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,848 円／平米 16万4,797 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市柏２丁目２３１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,075 円／平米 18万5,384 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,075 円／平米 18万5,384 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,321 円／平米 15万6,443 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市柏２丁目２３１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,524 円／平米 15万502 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,947 円／平米 14万1,983 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,039 円／平米 15万8,817 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市柏２丁目２３１８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,378 円／平米 22万2,752 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,416 円／平米 21万6,265 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,745 円／平米 16万1,151 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情