路線価 (2023) 埼玉県本庄市日の出4-1250-151 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 本庄市埼玉県本庄市日の出４丁目１２５０番１５１
価格時点	2023 年
駅名	本庄駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	313万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	312万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円／坪 1平米 3万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ高崎線本庄駅勢圏及び上越新幹線本庄早稲田駅勢圏の住宅地域。需要者は本庄市及び児玉郡内に居住する３０代～４０代の一次取得層が中心であると考えられる。当該地域は駅からやや離れている事もあり利便性がやや劣り人気が低調で空家が目立っている。コロナ禍の影響が和らぎつつあるものの需要は弱い状況が続いている。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は３５０万円前後、新築戸建住宅は１７００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線本庄駅勢圏に存する戸建住宅地域である。需要者の中心は本庄市及び児玉郡内に居住する一次取得者。駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きを示しているが、郊外部あるいは市街地においても居住環境の劣る住宅地では依然地価が下落している。周辺地域は古くからの住宅地で小規模な画地が連坦しており、利便性も劣ることから需給とも低調である。市場の中心価格帯は土地１００㎡程度で３００万円台、新築戸建住宅は画地規模により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域では戸建住宅地としての自己利用目的の需要が中心で、対象公示地の規模及び間口・奥行等の画地条件、賃貸市場の動向等から共同住宅の建築を想定することは困難であり、収益還元法の適用は現実的でないため断念した。弱含みの状況が続いている当該地域の市場動向を勘案し、代表標準地からの検討を踏まえ、実際の取引市場を反映した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本庄駅東方の徒歩圏外に位置する戸建住宅を中心とした利便性・住環境のやや劣る住宅地域。対象地の規模や地域における賃貸市場の動向等を総合的に勘案し収益価格の試算は断念した。近隣地域においては、戸建住宅用地として利用することを目的としたエンドユーザーによる自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本庄駅北東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅団地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本庄市埼玉県本庄市日の出４丁目１２５０番１５１
標準地の範囲
東	20 m
西	10 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	9.9 m
面積	99 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地で、当面現状のまま推移するものと思料する。地価水準は弱含みで推移するものと思われる。 (2)国道背後に小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域。最寄駅徒歩圏外であることに加え、複数台の駐車場を確保することが困難な小規模な画地が多く需要は弱い。今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地取引件数は若干減少している。コロナ禍の影響により停滞感のあった市場には動きが戻ってきている。 (2)海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合的要因により建物の建築費が高騰しており、これが今後の地価に及ぼす影響を注視していく必要がある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められないが駅からやや離れた当該地域における需要は弱く、過去１年間の地価は下落傾向で推移している。 (2)小規模宅地が連坦する従来からの住宅地で、周囲で小規模な開発も見られるようになってはいるが、大きな地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通で変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市日の出４丁目１２５０番１５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,527 円／平米 14万594 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,784 円／平米 15万1,362 円／坪
標準価格 平米 坪	3万584 円／平米 10万1,111 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市日の出４丁目１２５０番１５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,424 円／平米 14万254 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,825 円／平米 13万1,661 円／坪
標準価格 平米 坪	3万920 円／平米 10万2,222 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市日の出４丁目１２５０番１５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,506 円／平米 6万4,487 円／坪
推定価格 平米 坪	3万102 円／平米 9万9,517 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,541 円／平米 9万7,663 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市日の出４丁目１２５０番１５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,304 円／平米 15万3,081 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,310 円／平米 14万6,489 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,579 円／平米 9万7,788 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市日の出４丁目１２５０番１５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,444 円／平米 15万6,850 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,627 円／平米 14万925 円／坪
標準価格 平米 坪	3万557 円／平米 10万1,021 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情