路線価 (2023) 埼玉県本庄市五十子2-1-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 本庄市埼玉県本庄市五十子２丁目１番５外
価格時点	2023 年
駅名	本庄駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,111 円 1平米 5万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,781 円／坪 1平米 5万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で本庄駅勢圏に存する中規模住宅地域。需要者は本庄市及び上里町等に居住する３０代～４０代のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。駅から徒歩圏にある住宅地や居住環境良好な住宅地は、地価は上昇（本庄早稲田の杜地区）または横ばい傾向にある。一方、郊外部においては下落傾向にある。土地は２００㎡程度で１０００万円前後、新築の戸建住宅は２５００万円前後が取引の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線本庄駅勢圏に存する戸建住宅地域。需要者の中心は本庄市及び児玉郡内に居住する一次取得者である。駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きを示しているが、郊外部あるいは市街地においても居住環境の劣る住宅地では依然地価が下落している。周辺地域は街区の整然としている住宅地であるが駅から若干距離があり需給ともにやや低水準である。市場の中心価格帯は土地２００㎡程度で１０００万円前後、新築戸建住宅は２５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的での需要が中心であり、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集、採用することができた。一方、標準地の周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、画地規模が小さい等、共同住宅の建築を想定することが困難であり、収益還元法は非適用と判断した。従って、住宅地としての市場性を反映し、精度の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅のほかアパートも散見される地域だが、画地条件や事業収支等の観点から収益還元法の適用は断念した。自用の一般住宅を目的とする取引が主で、採用した事例を含めて類似地域において規範性のある事例資料が収集し得たことから比準価格の信頼性は高いと判断し、市場性を反映した比準価格を標準としつつ収集した事例資料や単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本庄駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が増えつつある住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本庄市埼玉県本庄市五十子２丁目１番５外
標準地の範囲
東	170 m
西	50 m
南	150 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14.5 m
面積	217 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理施行済の住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しつつあり、今後とも居住環境良好な住宅地域として熟成して行くものと思料される。需給関係は比較的安定しており、地価水準は横ばい程度で推移するものと予測する。 (2)区画整然とした一般住宅等が増えつつある住宅地域であり、徐々に成熟度を増しつつも当面現状の住環境を維持すると予測する。需給は比較的堅調ながら低水準で、地価は引き続き若干の下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,111 円 1平米 5万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万7,781 円 1平米 5万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,111円 1平米 5万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万8,111円 1平米 5万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万8,111円 1平米 5万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く、上昇している。取引件数は前年同期間と比較すると減少し、住宅着工戸数は前年同期間より増加。 (2)県最北部の都市で、人口は微減傾向である。新型コロナの影響は比較的限定的であったため、取引件数も安定的に推移している。
地域要因
(1)駅徒歩圏外にあたる区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。 (2)区画整然とした住宅地として成熟してきているが、本庄駅からは若干距離がある。需要は比較的堅調ながら低水準で、地価は若干下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市五十子２丁目１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,783 円／平米 22万7,397 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,780 円／平米 22万775 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,172 円／平米 17万2,481 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市五十子２丁目１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,378 円／平米 22万2,752 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,416 円／平米 21万6,265 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,063 円／平米 17万8,732 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市五十子２丁目１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,075 円／平米 18万5,384 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,075 円／平米 18万5,384 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,355 円／平米 18万3,004 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市五十子２丁目１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
推定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,079 円／平米 17万5,479 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情