路線価 (2023) 埼玉県本庄市中央1-4025-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 本庄市埼玉県本庄市中央１丁目４０２５番３
価格時点	2023 年
駅名	本庄駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円／坪 1平米 4万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で本庄駅、深谷駅等の各駅勢圏に存する商業地及び幹線道路沿いの路線商業地である。需要者の中心は本庄市内の法人、個人事業者が多くを占め、ＪＲ高崎線沿線の事業者等も見られる。市場の需給動向は、幹線道路沿いに形成された旧来からの商業地で需給関係は比較的安定しているが、地価は下落傾向を示している。土地価格は画地規模によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線本庄駅周辺を中心に、市内幹線道路沿いの路線商業地域及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は本庄市を中心とする埼玉県北部の自用目的の法人・個人事業者である。新型コロナの影響は駅周辺の一部店舗等限定的であったが旧来からの商業地は郊外大型店の影響で繁華性や顧客の流動性が低下し賃借需要も少ない。価格水準は規模等により様々で市場の中心価格帯は見出せず住宅地価格等とのバランスにより価格形成されるものと予測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、金融機関を中心に各種小売店舗が建て込み、駐車場も見られる旧中山道沿いの商業地域である。比準価格は既成市街地内の商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域に存する取引事例を採用し求められたものであり、市場性を反映した価格として説得力を有する。一方、収益価格は賃貸市場の低迷等からやや低位に把握された。よって、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、さらに前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 旧中山道沿いの店舗、住宅等が混在する旧来からの商業地域として形成されているが、郊外大型店に押されている市街地商業地の店舗、事務所の賃借需要は依然低迷しており、投資目的より自用目的の需要が中心である。賃貸市場の空室等の状況も勘案しつつ商業地としての収益性も考慮して、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を参酌して、市場の需給動向を勘案し、前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本庄駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	金融機関、店舗、駐車場等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	88 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	388 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本庄市埼玉県本庄市中央１丁目４０２５番３
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	26.5 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	88 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	388 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧中山道沿いの古くからの商業地域で、店舗の建替えが見られるものの、閉鎖店舗や駐車場が多く、当面は現状維持程度の土地利用を継続するものと思料される。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (2)店舗を中心に低層階を店舗とする住宅等も見られる駅から近い旧来からの商業地域の一角であり、当面現状を維持すると予測する。繁華性は以前より低迷していたことから、地価は若干下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,439 円 1平米 4万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,439 円 1平米 4万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本庄早稲田駅周辺は出店意欲が高く、新規出店が多く見られる。本庄駅周辺の店舗は１階の需要は見込まれるが、２階以上の需要は乏しく空室が多い。 (2)県最北部の都市で、人口は微減傾向である。新型コロナの影響は比較的限定的であったため、取引件数も安定的に推移している。
地域要因
(1)中心市街地の商業地域で、旧来からの商業地に対する出店意欲に乏しく、閉鎖店舗や空地が見られる。地域要因に特段の変動は認められない。 (2)本庄駅に近い店舗、住宅等が混在する旧来からの商業地域である。新型コロナの影響は相対的には低いものの、地価はやや下落傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市中央１丁目４０２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,232 円／平米 12万3,089 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,750 円／平米 14万7,944 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,661 円／平米 14万7,649 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市中央１丁目４０２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,960 円／平米 14万2,026 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,118 円／平米 13万9,242 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,335 円／平米 14万6,572 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市中央１丁目４０２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,699 円／平米 15万1,081 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,699 円／平米 15万1,081 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,157 円／平米 14万9,289 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県本庄市中央１丁目４０２５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万255 円／平米 19万9,203 円／坪
推定価格 平米 坪	6万255 円／平米 19万9,203 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,475 円／平米 15万340 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情