路線価 (2023) 埼玉県東松山市大字新郷493-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 東松山市埼玉県東松山市大字新郷４９３番１外
価格時点	2023 年
駅名	東松山ＩＣ駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億7,300万 円 (9787 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億7,500万 円 (9787 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円／坪 1平米 4万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は関越道及び圏央道周辺の工業産業団地。比較的整然とした大中規模画地に工場及び流通業務施設が配置展開している。近年の物流需要の増大から高速道路ＩＣ周辺やそれに連絡する幹線国道沿いに倉庫業の施設が進出が目立つ。それに伴い土地価格は依然上昇傾向にあり、１００００㎡を超える取引もあって坪単価も１５万円を超えるのがこれまでの中心であって立地次第であるが状況に変わりはないとみられる。 (2) 同一需給圏は埼玉県内の関越自動車道や圏央道沿道等を中心とした、高速道路インターチェンジ周辺及び幹線道路沿いのエリアと判断した。需要者は流通業又は製造業を営む全国規模の企業や県内を中心に営業する企業が中心である。道路網の整備や景気回復基調により、高速道路による交通利便性が優れた郊外部への流通業、製造業の進出が活性化され、需要の増加とともに土地の価格水準も上昇している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　需要者の中心は現在物流系の投資法人が主となっており収益価格は重視されるべきものである。ただし収益価格の算定にあたっては、理論的ではあるが想定要素や変数事項も多くその判定難しい面もある。用地取得競争の激しい現今では取引価格は実証的客観的でもあり依然重視すべき評価手法である。よって市場性を反映した比準価格を標準として収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は工業地に存する不動産の市場性に着目したもので、市場において実際に成立した取引事例の価格から求められた実証的な価格である。需要者の取引動機は自己使用目的と、一方で収益性に着目した需要者の存在もあり、収益還元法も適用した。しかし、想定要素も多く理論的な価格であるためやや低廉な価格となった。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	つきのわ駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	2960.4 坪 (9787 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに工場、流通施設等がある流通業務地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	23.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	産業系工業１２号
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東松山市埼玉県東松山市大字新郷４９３番１外
標準地の範囲
東	110 m
西	190 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	110 m
奥行き	89 m
面積	9790 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画法第３４条１２号（産業系）
街路	２３．８ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	産業系工業１２号
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　幹線国道沿いやＩＣ周辺での立地ということでは将来的にも大規模事業施設の進出は期待はできる。 (2)東松山Ｉ．Ｃ．に近く、また、国道２５４号バイパスに接面しており交通アクセスが良好なことから、今後は工業地として成熟していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍ウクライナ情勢から原材料高、円安、物価高で企業活動も制約される状況。但し物流倉庫業は好調を維持し市内でも物流施設の建設が進む。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、先行きについては世界的な金融引締め等が続き海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)高速道路のインターチェンジへの接近性が優れるため、周辺には工場、流通施設等が見られる。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東松山 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	東松山市
地域	埼玉県東松山市大字新郷４９３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万412 円／平米 16万6,662 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,895 円／平米 17万1,565 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,279 円／平米 18万9,364 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東松山 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	東松山市
地域	埼玉県東松山市大字新郷４９３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,774 円／平米 9万8,433 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,909 円／平米 11万2,103 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,585 円／平米 14万4,092 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東松山 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	東松山市
地域	埼玉県東松山市大字新郷４９３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,484 円／平米 11万4,004 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,211 円／平米 12万3,020 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,387 円／平米 17万6,497 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東松山 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	東松山市
地域	埼玉県東松山市大字新郷４９３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,339 円／平米 13万6,667 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,947 円／平米 13万8,677 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,547 円／平米 18万332 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情