路線価 (2023) 埼玉県春日部市藤塚字下谷2258-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 春日部市埼玉県春日部市藤塚字下谷２２５８番３１
価格時点	2023 年
駅名	一ノ割駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	716万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,710 円 1平米 7万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	716万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,710 円／坪 1平米 7万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武伊勢崎線及び東武野田線で、春日部市の圏域に存する駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は春日部市及び近郊市町の居住者が大半で同一需給圏外からの転入者は少ない。コロナ禍が収まりつつある状況で需給関係はやや好転しているが予断を許さない。同一需給圏内には大きな開発はない。土地は標準的規模１２０㎡で、８６０万程度、新築の戸建物件は、２，６８０万円程度（土地１２０㎡，建物１００㎡）の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は東武野田線及び東武伊勢崎線沿線の住宅地域で、概ね春日部市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち春日部市居住者が５０％以上を占め、圏外からの転入者は少ない。この地域は春日部市の市街中心部から離れマンション等の大規模開発による大量の宅地供給も少なく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は８２０万円程度、新築の戸建物件は２，０００～２，５００万円程度を中心に取引が行われている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅から徒歩で約７分程度の区画整然とした戸建住宅地域で、周囲には賃貸物件が無く、自用目的での取引が中心である。賃貸物件の供給は、転勤等に伴う一時的な貸家に限定されるために収益還元法の非適用地点である。よって、対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので取引の実態を反映した比準価格を重視し、昨年との市場動向の変化を考慮して、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅地域として熟成しており標準地周辺でのアパート等の収益物件は皆無で、戸建住宅が定期借家で賃貸されるケースが考えられる程度。よって後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。又、積算価格についても後述の通り原価法が適用できなかった。以上より、比準価格を採用し代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	一ノ割駅北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	春日部市埼玉県春日部市藤塚字下谷２２５８番３１
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価水準は、一昨年から横這いが続いている。コロナ禍の影響が収まりつつあり、このまま推移していくと思われる。 (2)当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。コロナ禍が続いているが、当面景気の動向に影響は見られず、郊外ではあるが地価は横這い傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万6,710 円 1平米 7万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万6,710 円 1平米 7万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万6,710円 1平米 7万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万6,710円 1平米 7万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万6,710円 1平米 7万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万6,710円 1平米 7万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸数はともに増加している。人口は昨年よりも微減で、世帯数は核家族化で微増の傾向にある。 (2)東京のベッドタウンとして発展、人口は微減、生産年齢人口は減少、高齢化は上昇。コロナ禍の影響は縮小し景気は回復傾向、地価は駅近くが上昇。
地域要因
(1)駅から離れた区画整然とした住宅地域である。地価は、昨年に続き横這いとなった。コロナ禍が収まりつつあり、土地需給の回復が期待される。 (2)市内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられているが、地価は横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１２１４０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市藤塚字下谷２２５８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,274 円／平米 20万9,184 円／坪
推定価格 平米 坪	7万304 円／平米 23万2,425 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,746 円／平米 23万580 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23121402 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市藤塚字下谷２２５８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,835 円／平米 26万3,935 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,397 円／平米 25万2,568 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,826 円／平米 22万7,539 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121409 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市藤塚字下谷２２５８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万563 円／平米 23万3,281 円／坪
推定価格 平米 坪	7万563 円／平米 23万3,281 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,864 円／平米 23万970 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121401 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市藤塚字下谷２２５８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,869 円／平米 25万7,435 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,516 円／平米 24万6,350 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,035 円／平米 23万4,842 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情