路線価 (2023) 埼玉県春日部市粕壁東2-164-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 春日部市埼玉県春日部市粕壁東２丁目１６４番７
価格時点	2023 年
駅名	春日部駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	968万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万6,715 円 1平米 9万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	968万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万6,715 円／坪 1平米 9万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線で春日部、一ノ割部駅圏に存する圏域。需要者の中心は春日部市居住者が大勢を占め、市外からの転入者は少ない。戸建住宅をメインに成熟した地域で、市場は横這い状態にある。土地は１，０００万円台が中心であり、新築戸建物件は２，５００万円前後が中心となっている。 (2) 同一需給圏は東武伊勢崎線及び同野田線沿線で、春日部駅を中心に一ノ割、藤の牛島駅徒歩圏に跨る住宅地域の圏域。需要者の中心は一次取得者層で春日部市周辺の沿線居住者が多い。粕壁東２丁目を含む地域では建替えや増改築、小規模宅地開発等が主流だが、業界全体の景況感は回復途中にあり、底堅い戸建需要が伺える。土地の流通価格帯は昨年並で１，０００万円程度、新築戸建物件は建築費の高止まりが顕著で、３，０００万円弱と棟単価の上昇が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、収益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として参考とすべき価格である。本件では、後述の理由で積算価格が求められなかったため、調整に当たっては前年価格との連続性の中で、代表標準地価格との均衡に留意し、実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめて鑑定評価額を決定した。 (2) 地元近隣の勤務者を中心とするアパートも見られるが、地域内は居住性重視の自用目的取引が主体である。賃料水準は上昇傾向にあるが、建築費のさらなる高騰で今回も収益性が逓減して収益価格は低位となった。また、積算価格は後述の通り原価法が適用出来なかった。以上より本件では、前年価格との連続性の中で実証的な比準価格を中心として収益価格は参考程度に止め、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	春日部駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅のほかに作業場が散見される住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	春日部市埼玉県春日部市粕壁東２丁目１６４番７
標準地の範囲
東	20 m
西	110 m
南	120 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、低層住宅のを中心とした住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)春日部駅徒歩圏の住宅地域で市内では中位エリア。市場は、底堅い住宅取得意向の存在と低金利の後押しで回復基調にあるが、コロナ長期化やインフレ・円安による景気の先行き不透明感から、当面は横這いと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万21 円 1平米 9万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万9,690 円 1平米 9万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万6,715円 1平米 9万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万9,690円 1平米 9万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万6,715円 1平米 9万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気回復の動向は見られるものの、ウクライナ情勢等の影響による資源価格高騰や個人消費の停滞による地価への影響が懸念される。 (2)人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は項目毎に凸凹あり。業界全体の景況感は回復途中だが、コストプッシュ型インフレやコロナ長期化が懸念材料。
地域要因
(1)低層住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環境に特別な変化は無く、地価は横這い。 (2)最寄駅徒歩圏の住宅地域で熟成度も高く街路・画地・環境条件等による個別・多様化が顕著である。景気先行き不透明で慎重な動きから地価は横這い。
個別的要因	(1)個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化などは見られない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23121406 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市粕壁東２丁目１６４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,461 円／平米 34万5,348 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,548 円／平米 32万5,800 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,864 円／平米 31万6,926 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,300 円／平米 32万1,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23121409 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市粕壁東２丁目１６４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,894 円／平米 23万7,682 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,755 円／平米 32万6,484 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,879 円／平米 31万6,976 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,300 円／平米 32万1,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121409 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市粕壁東２丁目１６４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,857 円／平米 27万7,231 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,389 円／平米 33万8,498 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,601 円／平米 31万6,057 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,000 円／平米 32万682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121406 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市粕壁東２丁目１６４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,529 円／平米 32万5,737 円／坪
推定価格 平米 坪	11万459 円／平米 36万5,177 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,718 円／平米 31万6,444 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,200 円／平米 32万1,343 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｙ２３１２１４１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市粕壁東２丁目１６４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,744 円／平米 30万9,918 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,119 円／平米 31万1,157 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,279 円／平米 30万8,380 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,700 円／平米 31万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情