路線価 (2023) 埼玉県春日部市小渕字山下1107-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 春日部市埼玉県春日部市小渕字山下１１０７番５
価格時点	2023 年
駅名	北春日部駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	898万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	898万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,322 円／坪 1平米 7万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は春日部市内に所在する住宅地域。需要者は３０～４０代の市内居住の一次取得者層が大半を占め、他市町村からの転入者は少ない。土地相場は坪２０万円台中盤である。供給は小規模宅地開発による建売住宅又は宅地分譲の他、中古住宅も見られる。新築の戸建住宅は２，０００万円台中盤の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、東武伊勢崎線「北春日部」駅を中心とする低層住宅地域で、市内及び近郊市町在住者の需要する新築住宅の中心価格帯は２，０００万前半～２，０００万後半と幅がある。市内の令和４年取引件数は、在宅勤務を起因の需要増があった令和３年と比較して、一時的な資材高等による仕入抑制、工期遅延等の影響から供給量縮小により減少傾向にある。立地によって引き合いの程度は異なるが、先行き景気不透明感から需要に慎重な姿勢も見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も点在するが、地主の節税目的で建てられるケ－スが多く、必ずしも土地取得に対する投資採算性まで考慮されていないため、収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート等の収益不動産も散見するが、標準地が存する地域は主として戸建住宅中心の低層住宅地域であり、典型的な需要者の利用方法は、居住の快適性等を目的とする自己利用であり、収益価格は説得力に劣る価格と思料される。よって、後述の通り原価法による積算価格は求められないために、市場の特性、各試算価格の特徴並び代表標準地等からの検討をも踏まえ、実証規範性の高い比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北春日部駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅やアパート、事務所が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	春日部市埼玉県春日部市小渕字山下１１０７番５
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅やアパート、事務所が建ち並ぶ住宅地域であり、当面の間現状を維持するものと予測する。急行が停まらない北春日部駅が最寄駅であり、春日部駅よりも利便性が劣るが、値頃感から地価は横ばい傾向である。 (2)一般住宅や事務所が混在し概ね成熟している地域である。コロナ禍の影響は限定化しつつあり比較的需要が堅調な地域であるため、しばらくは地価は概ね横這いで推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万5,636 円 1平米 7万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万5,636 円 1平米 7万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万5,636円 1平米 7万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万3,322円 1平米 7万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万5,636円 1平米 7万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万3,322円 1平米 7万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市町村合併後の春日部市のうち、旧来からの春日部市内の地域の住宅地の地価は横ばいまたは上昇傾向であるが、旧庄和町内は下落傾向となっている。 (2)景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直しているが、世界的金融引き締めや供給制約等による内外経済の下振れするリスクには留意すべきである。
地域要因
(1)一般住宅やアパート、事務所が建ち並ぶ住宅地域である。急行が停まらない北春日部駅が最寄駅であり、春日部駅が最寄りの地域よりも利便性が劣る。 (2)戸建住宅、アパート、事務所等が見られる住宅地域で相応の需要が見込まれる住宅地域であり、比較的地価が安定的な地域である。
個別的要因	(1)南東向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力が優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23121402 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市小渕字山下１１０７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万512 円／平米 20万53 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,891 円／平米 24万7,590 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,325 円／平米 23万5,800 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,500 円／平米 24万6,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23121409 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市小渕字山下１１０７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万347 円／平米 23万2,567 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,135 円／平米 25万5,008 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,995 円／平米 23万1,403 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１２１４０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市小渕字山下１１０７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万816 円／平米 30万238 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,474 円／平米 29万5,801 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,156 円／平米 23万8,548 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121401 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市小渕字山下１１０７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,934 円／平米 29万7,322 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,605 円／平米 29万2,928 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,456 円／平米 23万6,234 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,700 円／平米 24万6,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23121402 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市小渕字山下１１０７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万233 円／平米 29万8,310 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,936 円／平米 28万4,104 円／坪
標準価格 平米 坪	7万846 円／平米 23万4,217 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,000 円／平米 24万4,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情