路線価 (2023) 埼玉県春日部市米島字原962-176 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 春日部市埼玉県春日部市米島字原９６２番１７６
価格時点	2023 年
駅名	南桜井駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,527 円 1平米 6万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,527 円／坪 1平米 6万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧庄和町に存する大手分譲住宅団地ほか、南桜井駅南北の住宅地を含む圏域。需要者の中心は圏内の地元居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。米島地区の分譲住宅地域では戸建住宅をメインに熟成しており地区別人口は昨年より微減。但し、業界全体の景況感は回復途中で建替え等の需要も伺える。土地は昨年同様１，０００万円弱が流通価格帯だが、新築戸建物件は建築費の高止まり継続で１棟限定２，５００万円前後と、棟単価は上昇傾向。 (2) 同一需給圏は東武野田線「南桜井」駅を駅勢圏とする戸建住宅地域である。市内の令和４年取引件数は、在宅勤務を起因とする需要増があった令和３年と比較して、一時的な資材高等による仕入抑制、工期遅延等の影響から供給量縮小により減少傾向にある。立地によって引き合いの程度は異なるが、先行き景気不透明感から需要に慎重な姿勢も見受けられる。需要者は、市内及び隣接市町在住者で新築戸建で２，０００万半ばを超えると動きが鈍い地域である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する戸建住宅地域内ではアパート等の収益物件は皆無であり、既存の一般戸建住宅を定期借家で賃貸するというケースが考えられる程度である。よって、後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。また、積算価格についても後述の通り原価法が適用出来なかった。以上より調整に当たっては、前年価格との連続性の中で実証的な比準価格を標準として、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地周辺のアパート等の収益市場は未成熟であり、典型的な需要者は居住の快適性等の戸建住宅利用が中心であるため、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は皆無に等しい。そのため、収益還元法を非適用としている。また、既成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、市場の特性及び代表標準地等からの検討をも踏まえ、実証規範性の高い比準価格により鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南桜井駅東方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	春日部市埼玉県春日部市米島字原９６２番１７６
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	戸建分譲住宅地域　　　　（殖産南桜井団地内）
街路	基準方位　　北　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏に面的整備された高齢化の進む戸建住宅地域。市場は底堅い住宅取得意向の存在と低金利の後押しで回復基調にあるが、コロナ長期化やインフレ・円安による景気の先行き不透明感から、当面は横這いと予測する。 (2)戸建住宅が多い区画整然とした地域であり地域要因の変化がない地域である。コロナ禍の影響は減少傾向にあるが、相対的に引き合いが幾分弱い地域であるため、引き続き地価は弱含みで推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,527 円 1平米 6万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,527 円 1平米 6万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,527円 1平米 6万6,100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,527円 1平米 6万6,100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は項目毎に凸凹あり。業界全体の景況感は回復途中だが、コストプッシュ型インフレやコロナ長期化が懸念材料。 (2)景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直しているが、世界的金融引き締めや供給制約等による内外経済の下振れするリスクには留意すべきである。
地域要因
(1)徒歩圏の住宅団地で旧庄和町では人気エリア。熟成度が高く建替や中古物件取引が主流。景気先行き不透明で慎重な動きから地価は弱含み乃至横這い。 (2)戸建住宅地域として概ね成熟しているが、引き合いが相対的に弱い地域のため、やや地価も弱含み傾向の地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１２１４０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市米島字原９６２番１７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,532 円／平米 22万6,567 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,394 円／平米 21万2,887 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,977 円／平米 20万4,896 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２１４０９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市米島字原９６２番１７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,361 円／平米 17万9,717 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,228 円／平米 18万9,196 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,613 円／平米 20万6,999 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市米島字原９６２番１７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,867 円／平米 19万7,920 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,404 円／平米 20万3,002 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,721 円／平米 20万7,356 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121414 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市米島字原９６２番１７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,760 円／平米 16万4,507 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,037 円／平米 16万8,728 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,545 円／平米 20万6,774 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,300 円／平米 21万9,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23121409 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市米島字原９６２番１７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,982 円／平米 21万4,830 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,334 円／平米 20万9,382 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,092 円／平米 20万5,276 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情